Vermögensaufteilung bei Scheidung: Immo vor der Heirat gekauft?
Vor der Hochzeit gemeinsam gekauft – und bei der Vermögensaufteilung bei Scheidung zählt die Immobilie plötzlich nicht?
Beide stehen im Grundbuch, beide haften für den Kredit, beide haben dort gelebt – und trotzdem kann die Wohnung bei der Scheidung aus der Aufteilung draußen bleiben.
Genau das überrascht viele Paare in Wien und ganz Österreich. Wer vor der Ehe gemeinsam eine Immobilie kauft, geht oft selbstverständlich davon aus, dass dieses Vermögen später wie „typisches Ehevermögen“ behandelt wird. Diese Annahme ist gefährlich. Denn für die Aufteilung nach der Scheidung ist nicht nur entscheidend, wem etwas gehört, sondern auch, wann und wodurch der Vermögenswert entstanden ist.
Ein gemeinsames Haus, ein riesiger Kredit – und am Ende fast kein Vermögen
Die Geschichte klingt alltäglich: Ein Paar kaufte schon zwei Jahre vor der Hochzeit gemeinsam eine Liegenschaft. Jeder war zur Hälfte Eigentümer. Finanziert wurde der Kauf fast vollständig über einen gemeinsamen Kredit. Nach der Eheschließung lebten die beiden noch rund zwei Jahre zusammen, dann kam die Trennung.
Als es später um die Vermögensaufteilung bei Scheidung ging, war die Immobilie rund 384.000 Euro wert. Der offene Kredit lag aber noch bei etwa 371.500 Euro. Rechnerisch war also kaum freies Vermögen vorhanden. Das „echte“ Eigenkapital betrug nur etwas mehr als 3 Prozent.
Die Ehefrau wollte, dass die Liegenschaft in die Aufteilung einbezogen wird. Für sie war klar: gemeinsam gekauft, gemeinsam finanziert, gemeinsam genutzt – also müsse das Objekt bei der Scheidung mitberücksichtigt werden. Die Vorinstanzen sahen das anders. Sie lehnten die Einbeziehung ab. Dagegen zog die Frau weiter.
Warum „gemeinsam gekauft“ noch lange nicht „aufteilungsfähig“ bedeutet
Im österreichischen Scheidungsrecht gilt bei der Aufteilung ein Grundsatz: Aufgeteilt wird vor allem das, was die Ehegatten während der Ehe erarbeitet, erspart oder gemeinsam geschaffen haben. Vermögenswerte, die bereits vor der Ehe vorhanden waren, bleiben grundsätzlich draußen.
Das ist für viele Betroffene schwer nachvollziehbar. Denn im Alltag fühlt sich eine vor der Ehe gekaufte Eigentumswohnung oft genauso an wie klassisches Ehevermögen. Juristisch ist der Ausgangspunkt aber ein anderer: Was jemand in die Ehe mitbringt, gehört nicht automatisch zur Aufteilungsmasse.
Gerade bei Immobilien ist das besonders heikel. Der Umstand, dass beide Miteigentümer sind, beantwortet noch nicht die Frage, ob die Immobilie im Aufteilungsverfahren nach der Scheidung behandelt wird. Eigentum und Aufteilungsmasse sind nicht dasselbe.
Die entscheidende Frage: Ist der Wert erst während der Ehe entstanden?
Der Oberste Gerichtshof stellte auf einen wirtschaftlichen Kernpunkt ab: Eine vor der Ehe angeschaffte Immobilie kann ausnahmsweise doch in die Aufteilung fallen, wenn der weitaus überwiegende Vermögenswert erst während der Ehe durch eheliche Leistungen geschaffen wurde.
Rechtlich knüpft das an § 81 EheG an. Diese Bestimmung regelt, welches eheliche Gebrauchsvermögen und welche ehelichen Ersparnisse bei der Scheidung aufgeteilt werden. Vereinfacht gesagt: Maßgeblich ist, was aus dem gemeinsamen ehelichen Leben heraus Vermögenswert bekommen hat.
§ 82 EheG nimmt bestimmte Sachen von der Aufteilung aus. Dazu zählen insbesondere Vermögenswerte, die ein Ehegatte in die Ehe eingebracht hat. Einfach erklärt: Was schon vor der Ehe da war, bleibt grundsätzlich außerhalb des Aufteilungsverfahrens.
Die Ausnahme greift nur dann, wenn die Ehe wirtschaftlich betrachtet den wesentlichen Wert erst hervorgebracht hat. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn ein schon vorhandenes Haus während der Ehe fast vollständig mit gemeinsam erwirtschaftetem Einkommen abbezahlt wird. Dann ist der Vermögenszuwachs nicht bloß nebensächlich, sondern prägt den Wert der Sache entscheidend.
Der OGH zog hier eine klare Linie
Im Streitfall war genau das nicht passiert. Zwar wurden während der Ehe Kreditraten bezahlt. Wirtschaftlich war aber kaum freies Vermögen entstanden. Die Bank hatte zum Stichtag noch den weitaus größten Teil des Immobilienwerts gebunden. Der Nettozuwachs war minimal.
Der OGH hielt daher fest: Die vor der Ehe angeschaffte gemeinsame Immobilie fällt nicht in die Aufteilungsmasse, wenn während der Ehe nicht der weitaus überwiegende Vermögenswert erst durch eheliche Leistungen geschaffen wurde. Bei einem Eigenkapital von nur etwas mehr als 3 Prozent war diese Schwelle klar nicht erreicht.
Bemerkenswert ist auch der zweite Gedanke der Entscheidung: Der bloße Schuldenabbau erhöht zwar den Nettowert der Liegenschaft. Bei Miteigentum kommt dieser Vorteil aber ohnehin beiden je zur Hälfte zugute. Daraus folgt nicht automatisch, dass die Immobilie selbst ins Aufteilungsverfahren gezogen werden muss.
Ebenso wichtig: Ehegatten können eine an sich ausgenommene Immobilie nicht einfach durch bloße Argumentation „in die Aufteilung hineinverlagern“. Das funktioniert nur, wenn sie einen entsprechenden Vergleich schließen. Ohne Einigung bleibt die gesetzliche Abgrenzung maßgeblich.
Was das für Paare mit Wohnung oder Haus vor der Ehe praktisch bedeutet
Wenn Sie sich gerade in einer ähnlichen Situation befinden, ist vor allem eines wichtig: nicht vom Begriff „gemeinsam“ täuschen lassen. Gemeinsam gekauft heißt nicht automatisch, dass die Immobilie im Scheidungsverfahren aufgeteilt wird.
- Kurze Ehe, hoher offener Kredit: Wenn nach der Hochzeit nur wenig getilgt wurde, spricht vieles dafür, dass kaum ehelicher Vermögensaufbau entstanden ist.
- Ungleiche Zahlungen: Hat ein Ehegatte die Kreditraten oder Sondertilgungen weitgehend allein getragen, kann das außerhalb der Aufteilung bei Ausgleichsfragen relevant werden.
- Streit über Auszug oder Nutzung: Auch wenn die Immobilie nicht in die Aufteilung fällt, müssen Eigentum, Nutzung, Verkauf und Kredithaftung trotzdem geregelt werden.
- Wertsteigerungen und Investitionen: Renovierungen, Umbauten und Eigenleistungen können den Fall anders färben, wenn sie während der Ehe den Vermögenswert spürbar erhöht haben.
Diese Unterlagen sollten Sie sofort zusammentragen
Wer eine Trennung vor sich hat, verliert oft Zeit mit Grundsatzdiskussionen. Sinnvoller ist ein sauberer Zahlenblick. Gerade bei vor der Ehe gekauften Immobilien entscheidet oft die Dokumentation.
- Kaufvertrag und Grundbuchsauszug
- Kreditvertrag samt aktuellem Saldo
- Nachweise über monatliche Kreditraten
- Belege über Sondertilgungen
- Rechnungen für Sanierungen, Umbauten und größere Anschaffungen
- Unterlagen dazu, wer welche Zahlungen tatsächlich geleistet hat
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in Wien sieht unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien in solchen Fällen oft, dass nicht die Eigentumsquote das Hauptproblem ist, sondern die Frage, wie Nutzung, Haftung gegenüber der Bank und ein möglicher Auskauf sinnvoll gelöst werden können.
FAQ: Was Betroffene zur Vermögensaufteilung bei Scheidung wirklich googeln
Muss eine Wohnung bei der Scheidung geteilt werden, wenn wir sie vor der Ehe gemeinsam gekauft haben?
Nicht automatisch. Entscheidend ist, ob die Wohnung rechtlich zur Aufteilungsmasse gehört. Wurde sie vor der Ehe angeschafft, bleibt sie grundsätzlich außerhalb der Aufteilung. Nur wenn der wesentliche Vermögenswert erst während der Ehe durch gemeinsame Leistungen entstanden ist, kann das ausnahmsweise anders sein.
Zählt die Kredittilgung während der Ehe als gemeinsamer Vermögensaufbau?
Ja, grundsätzlich kann die Tilgung Vermögensaufbau schaffen. Die entscheidende Frage ist aber das Ausmaß. Wenn trotz der Zahlungen noch fast der gesamte Immobilienwert durch den offenen Kredit gebunden ist, liegt oft kein erheblicher ehelicher Vermögenszuwachs vor. Dann bleibt die Immobilie meist außerhalb der Aufteilung.
Wir stehen beide im Grundbuch – reicht das nicht für die Aufteilung?
Nein. Das Grundbuch regelt das Eigentum, nicht automatisch die scheidungsrechtliche Aufteilung. Eine Immobilie kann beiden gehören und trotzdem nicht Teil der Aufteilungsmasse sein. Genau dieser Unterschied wird in der Praxis häufig übersehen.
Was tun, wenn die Immobilie nicht in die Aufteilung fällt, wir aber beide noch beim Kredit haften?
Dann müssen Verkauf, Übernahme durch einen Ehegatten, Auskauf oder Umschuldung gesondert geregelt werden. Das kann einvernehmlich, über einen Vergleich oder in anderen Verfahren geschehen. Besonders heikel ist, dass die Haftung gegenüber der Bank nicht automatisch endet, nur weil einer ausgezogen ist.
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