Vermögensaufteilung Scheidung Haus: OGH-Urteil

FUNDSTELLE: OGH vom 31.08.2006, Geschäftszahl 6 Ob 187/06b

Scheidung und Hausaufteilung: Warum ein Veräußerungsverbot den Grundstückswert halbieren kann

Vermögensaufteilung Scheidung Haus: Ein Haus ist auf dem freien Markt rund 120.000 Euro wert – doch bei der Scheidung sollen plötzlich nur etwa 54.000 Euro zählen. Für den betroffenen Ehegatten fühlt sich das zunächst wie eine Enteignung an.

Genau diese Situation beschäftigte den Obersten Gerichtshof bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2006. Es ging um ein Grundstück mit Wohnhaus und Garage, das nach dem Ende der Ehe nicht frei an beliebige Käufer veräußert werden durfte. Die Frage war daher nicht nur, wer das Haus übernehmen sollte. Entscheidend war auch, welchen Wert die Liegenschaft für die Berechnung der Ausgleichszahlung tatsächlich hatte.

Die vollständige Entscheidung finden Sie hier: Zur vollständigen OGH-Entscheidung.

Ein gemeinsames Haus, aber keine gemeinsame Zukunft

Die Ehegatten waren jeweils zur Hälfte Eigentümer eines Grundstücks. Auf dem Grundstück befanden sich ein Wohnhaus und eine Garage. Einen anderen Teil des Grundbesitzes hatten sie bereits ihrem Sohn übergeben.

Für das verbliebene Grundstück galt eine besondere Einschränkung: Der Grundbesitz sollte innerhalb der Familie bleiben und durfte nicht ohne Weiteres an außenstehende Personen verkauft werden. Diese Regelung war in den maßgeblichen Vereinbarungen beziehungsweise im Grundbuch abgesichert.

Nach dem Ende der ehelichen Lebensgemeinschaft musste das eheliche Vermögen aufgeteilt werden. Die Frau wollte das Grundstück mit dem Wohnhaus allein übernehmen. Der Mann verlangte hingegen entweder eine höhere Ausgleichszahlung oder die Möglichkeit, weiterhin Miteigentümer beziehungsweise Wohnungseigentümer zu bleiben.

Der Streit hatte damit eine persönliche und eine wirtschaftliche Seite. Der Mann verlor seinen Anteil am bisherigen Zuhause. Gleichzeitig sollte die Ausgleichszahlung nicht nach dem scheinbar naheliegenden Verkehrswert von rund 120.000 Euro berechnet werden, sondern nach einem deutlich niedrigeren Wert von etwa 54.000 Euro.

Vermögensaufteilung Scheidung Haus: Welche Regeln gelten?

§ 82 EheG legt fest, welches Vermögen grundsätzlich in die Aufteilung nach der Scheidung fällt. Dazu zählen insbesondere das eheliche Gebrauchsvermögen und die während der Ehe erworbenen ehelichen Ersparnisse. Nicht jeder Vermögensgegenstand eines Ehegatten wird automatisch aufgeteilt; etwa bestimmte Schenkungen, Erbschaften oder Gegenstände des persönlichen Gebrauchs können ausgenommen sein.

§ 83 EheG verlangt eine faire Aufteilung nach den Umständen des Einzelfalls. Das Gericht muss daher nicht jeden einzelnen Gegenstand exakt zur Hälfte beiden Ehegatten zuweisen. Es kann vielmehr das gesamte Vermögen, die Beiträge der Ehegatten, die Bedürfnisse der Familie und die wirtschaftlichen Folgen der Lösung berücksichtigen.

§ 90 EheG ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen, dass ein Ehegatte einen Vermögensgegenstand allein übernimmt und der andere dafür eine Ausgleichszahlung erhält. Das kann bei einem Haus sinnvoller sein, als geschiedene Ehegatten dauerhaft in einer Eigentümergemeinschaft zu belassen.

Bei der Bewertung zählt nicht immer jener Preis, der in einem Inserat für einen unbelasteten und frei verkäuflichen Grund genannt werden könnte. Rechtliche Beschränkungen können den tatsächlichen wirtschaftlichen Wert erheblich reduzieren.

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Warum der OGH nicht den vollen Marktwert heranzog

Der OGH bestätigte in seiner Entscheidung vom 31.08.2006, 6 Ob 187/06b, dass die Frau die Liegenschaft allein übernehmen durfte. Auch die Berechnung der Ausgleichszahlung auf Grundlage des verminderten Werts wurde nicht beanstandet.

Das Kernargument lag im Veräußerungsverbot. Das Grundstück konnte nicht wie eine gewöhnliche Liegenschaft jederzeit an den Meistbietenden verkauft werden. Der Zweck der Vereinbarung bestand gerade darin, den Grundbesitz innerhalb der Familie zu halten. Ein Wertgutachten durfte diese Einschränkung daher nicht ignorieren.

Der Sachverständige setzte nicht einfach den theoretischen Preis eines völlig freien Verkaufs an. Er berücksichtigte vielmehr, welche wirtschaftliche Nutzung unter den bestehenden rechtlichen Bedingungen möglich war. Dabei spielten unter anderem die Nutzung des Hauses und ein theoretisches Fruchtgenussrecht eine Rolle. So ergab sich ein Wert von rund 54.000 Euro – deutlich weniger als der freie Verkehrswert von etwa 120.000 Euro.

Der OGH sah darin keinen Fehler. Eine Liegenschaft ist wirtschaftlich nicht gleich viel wert, wenn sie frei veräußert werden kann, oder wenn ein Verkauf an familienfremde Personen rechtlich ausgeschlossen oder erheblich erschwert ist.

Gemeinsames Eigentum ist nicht immer die gerechteste Lösung

Der Mann wollte nicht nur eine höhere Zahlung. Er wollte auch weiterhin am Eigentum beteiligt bleiben. Auf den ersten Blick kann das ausgewogen wirken: Beide behalten ihren Anteil, niemand muss den anderen auszahlen.

In der Praxis entstehen dadurch jedoch oft neue Konflikte. Wer entscheidet über Reparaturen? Wer trägt die laufenden Kosten? Darf einer der früheren Ehegatten das Haus allein nutzen? Was geschieht, wenn später verkauft oder umgebaut werden soll?

Das Gericht durfte berücksichtigen, dass zwischen den geschiedenen Ehegatten keine ausreichende Gesprächsbasis mehr bestand. Eine Eigentümergemeinschaft setzt ein Mindestmaß an Kooperation voraus. Fehlt diese Grundlage dauerhaft, kann die alleinige Zuweisung an einen Ehegatten mit Ausgleichszahlung die weniger konfliktträchtige Lösung sein.

Das bestehende Veräußerungsverbot musste durch die Zuweisung an die Frau nicht aufgehoben werden. Sie erhielt die Liegenschaft zwar allein, durfte sie aber deshalb nicht automatisch frei an jede beliebige Person verkaufen. Der familiäre Zweck der Eigentumsbeschränkung blieb bestehen.

Vermögensaufteilung Scheidung Haus: Rechtsanwalt Wien erklärt die Folgen

Bei der Vermögensaufteilung Scheidung Haus ist nicht nur der nominelle Immobilienwert entscheidend. Auch Veräußerungsverbote, Nutzungsrechte, familiäre Bindungen und die fehlende Kooperationsbasis zwischen den Ehegatten können die wirtschaftliche und rechtliche Lösung beeinflussen.

Was diese Entscheidung für andere Scheidungen bedeutet

Wenn Sie sich gerade in einer ähnlichen Situation befinden, sollten Sie den Wert einer Liegenschaft nicht ungeprüft aus einem allgemeinen Immobilienpreis ableiten. Besonders wichtig ist die Entscheidung in folgenden Konstellationen:

• Ein Ehegatte möchte das gemeinsame Haus nach der Scheidung allein übernehmen.
• Ein Übergabsvertrag, Schenkungsvertrag oder Erbvertrag enthält ein Veräußerungs- oder Belastungsverbot.
• Ein Grundstück wurde mit der ausdrücklichen Absicht innerhalb der Familie gehalten, es nicht an Fremde zu verkaufen.
• Ein Ehegatte verlangt den uneingeschränkten Verkehrswert, obwohl die Liegenschaft rechtlich nicht frei veräußerbar ist.
• Die geschiedenen Ehegatten können über Nutzung, Instandhaltung und Kosten nicht mehr sachlich kommunizieren.
• Kinder oder andere Familienmitglieder haben Rechte an der Liegenschaft oder waren an einer früheren Übergabe beteiligt.

Besonders sorgfältig muss der Bewertungszeitpunkt geprüft werden. Je nachdem, welcher Zeitpunkt für die Aufteilung maßgeblich ist, können Veränderungen am Immobilienmarkt, Investitionen, Schulden und Nutzungen die Ausgleichszahlung beeinflussen.

Diese Unterlagen sollten Sie vor einer Einigung prüfen

• aktueller Grundbuchsauszug;
• Übergabs-, Schenkungs- oder Erbverträge;
• Vereinbarungen mit Kindern oder sonstigen Familienangehörigen;
• bestehende Pfandrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote;
• frühere Gutachten und Unterlagen zu Umbauten oder Investitionen;
• Nachweise über Kreditrückzahlungen und laufende Erhaltungskosten;
• Dokumentation darüber, wer die Liegenschaft bisher genutzt und finanziert hat.

Ein Sachverständigengutachten sollte die konkreten rechtlichen Einschränkungen ausdrücklich einbeziehen. Ein Gutachten, das nur den Preis eines frei verfügbaren Grundstücks nennt, beantwortet die entscheidende Frage möglicherweise nicht.

Ebenso sollte gemeinsames Eigentum nicht allein deshalb verlangt werden, weil eine Ausgleichszahlung finanziell schwer leistbar ist. Eine solche Lösung kann die Auseinandersetzung verlängern und neue Streitpunkte schaffen. Vor der Unterzeichnung einer Vereinbarung sollte deshalb geprüft werden, ob die Zahlung, die Eigentumsübertragung und bestehende Verbote rechtlich und wirtschaftlich zusammenpassen.

Häufige Fragen zur Hausaufteilung nach der Scheidung

Wird bei der Scheidung immer der volle Verkehrswert des Hauses berücksichtigt?

Nein. Der Wert kann durch Belastungen und rechtliche Beschränkungen reduziert sein. Ein Veräußerungsverbot kann dazu führen, dass die Liegenschaft nicht mit einem frei verkäuflichen Grundstück gleichgesetzt wird. Maßgeblich ist der wirtschaftliche Wert unter den tatsächlich geltenden Bedingungen.

Kann mein Ex-Partner verlangen, weiterhin Miteigentümer des Hauses zu bleiben?

Nicht zwingend. Das Gericht kann einem Ehegatten die Liegenschaft allein zuweisen und dem anderen eine Ausgleichszahlung zusprechen. Dabei darf es auch berücksichtigen, ob zwischen den früheren Ehegatten noch eine ausreichende Gesprächs- und Kooperationsbasis besteht.

Was passiert mit einem Veräußerungsverbot nach der Scheidung?

Die Scheidung hebt ein solches Verbot nicht automatisch auf. Wird die Liegenschaft einem Ehegatten allein zugewiesen, kann die Beschränkung weiterhin bestehen bleiben. Deshalb muss vor einer Übernahme genau geprüft werden, wem das Verbot zugutekommt und welche Rechtsgeschäfte weiterhin eingeschränkt sind.

Kann ich eine höhere Ausgleichszahlung verlangen, wenn der Immobilienwert gestiegen ist?

Das hängt vom maßgeblichen Bewertungszeitpunkt und den Umständen der Aufteilung ab. Auch Schulden, Investitionen, Nutzungen und rechtliche Einschränkungen spielen eine Rolle. Eine pauschale Berechnung anhand aktueller Inseratspreise reicht bei einer strittigen Liegenschaft häufig nicht aus.

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