Nach der Scheidung noch immer blockiert? Was ein Belastungs- und Veräußerungsverbot im Grundbuch bedeutet
Bei der Vermögensaufteilung Scheidung Haus hatte er die gemeinsame Liegenschaft nach der Scheidung allein übernommen und seine frühere Ehefrau ausgezahlt – trotzdem konnte er das Haus nicht frei verkaufen oder beleihen. Der Grund dafür stand nicht in der Scheidungsurkunde, sondern im Grundbuch: ein weiterhin eingetragenes Belastungs- und Veräußerungsverbot.
Alleineigentümer – aber nicht allein entscheidungsbefugt
Die Ehefrau und der Mann waren ursprünglich jeweils zur Hälfte Eigentümer einer Liegenschaft. Zusätzlich war zugunsten des jeweils anderen ein Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen. Solche Verbote sollen verhindern, dass eine Immobilie ohne Zustimmung der begünstigten Person verkauft oder mit Rechten Dritter belastet wird.
Die Ehe wurde aus dem alleinigen Verschulden des Ehemanns geschieden. Im anschließenden Aufteilungsverfahren erhielt der Mann den Hälfteanteil seiner früheren Ehefrau. Dafür zahlte er ihr eine Ausgleichssumme. Wirtschaftlich schien die Sache damit klar: Die Immobilie gehörte nun allein ihm.
Ein Detail blieb jedoch bestehen. Das zugunsten der Ehefrau eingetragene Verbot wurde nicht gelöscht. Auch auf weiteren Liegenschaften des Mannes waren entsprechende Eintragungen vorhanden. Als er später die Löschung erzwingen wollte, lehnte die Ehefrau ab.
Der Mann wollte die Immobilie offenbar für seine wirtschaftlichen Pläne verwenden. Ohne Löschung oder Zustimmung der früheren Ehefrau war das jedoch schwierig. Die ersten beiden Gerichte gaben ihm nicht recht. Danach befasste sich der Oberste Gerichtshof mit der Frage.
Vermögensaufteilung Scheidung Haus: Warum die Scheidung ein Grundbuchrecht nicht einfach beseitigt
Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot nach § 364c ABGB bedeutet vereinfacht: Der Eigentümer darf die betreffende Liegenschaft ohne Zustimmung der begünstigten Person weder verkaufen noch mit einer Hypothek oder einem anderen dinglichen Recht belasten. Das Verbot wird durch die Eintragung im Grundbuch auch für Dritte erkennbar.
Die Scheidung beendet zwar die Ehe. Sie löscht aber nicht automatisch jedes Recht, das zugunsten des früheren Ehegatten an einer Immobilie eingetragen ist. Entscheidend bleiben die konkrete Vereinbarung, die Dauer des Verbots und der Inhalt des Grundbuchs.
Das gilt auch dann, wenn ein Ehegatte seinen bisherigen Hälfteanteil vollständig auf den anderen überträgt. Der neue Alleineigentümer hat dann zwar mehr Eigentum, aber nicht zwingend mehr Verfügungsfreiheit. Ein im Grundbuch eingetragenes Verbot kann weiterhin verhindern, dass er die Liegenschaft ohne Zustimmung verkauft oder finanziert.
Das Aufteilungsverfahren ist der entscheidende Zeitpunkt
Die Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse richtet sich grundsätzlich nach den §§ 81 ff EheG. Diese Bestimmungen sollen nach der Scheidung klären, wem Vermögenswerte zukommen und welche Ausgleichszahlungen zu leisten sind.
Wenn eine gemeinsame Immobilie übertragen wird, sollte im Aufteilungsverfahren ausdrücklich geregelt werden, was mit bestehenden Belastungs- und Veräußerungsverboten geschieht. Das Gericht kann eine Löschung anordnen, wenn dies für eine endgültige und angemessene Vermögensaufteilung erforderlich ist.
Wird die Löschung nicht angeordnet und auch in einer Vereinbarung nicht geregelt, kann die offene Frage später erhebliche Schwierigkeiten verursachen. Eine nachträgliche Klage dient dann nicht dazu, die gesamte Vermögensaufteilung nochmals neu zu beurteilen. Dafür ist das Aufteilungsverfahren vorgesehen.
Der Oberste Gerichtshof verwies außerdem darauf, dass ein auf Lebenszeit vereinbartes Verbot nicht ohne Weiteres vorzeitig aufgehoben werden kann. Dafür müssen besondere Gründe vorliegen. Allein der Wunsch, die Immobilie verkaufen oder zur Finanzierung eines Unternehmens verwenden zu können, reicht nicht automatisch aus.
Was der OGH 2011 entschieden hat
In seiner Entscheidung OGH vom 14.09.2011, 5 Ob 109/11g, bestätigte der Oberste Gerichtshof, dass die Scheidung und die Übertragung des Eigentumsanteils ein auf Lebenszeit vereinbartes und im Grundbuch eingetragenes Belastungs- und Veräußerungsverbot nicht automatisch zum Erlöschen bringen.
Der Mann konnte die nachträgliche Löschung nicht erzwingen. Im Aufteilungsverfahren war eine Löschung des Verbots nicht angeordnet worden. Eine spätere Klage konnte diese fehlende Regelung nicht einfach ersetzen, weil dabei keine umfassende neue Billigkeitsentscheidung über das eheliche Vermögen getroffen werden durfte.
Für den OGH sprach außerdem gegen eine vorzeitige Aufhebung, dass weiterhin ein Erbvertrag bestand. Dadurch hatte die Ehefrau ein nachvollziehbares Interesse daran, dass die Liegenschaften nicht ohne ihre Zustimmung verkauft oder belastet wurden. Ebenso konnte nicht festgestellt werden, dass sie Finanzierungen des Mannes grundlos und missbräuchlich verhindert hätte.
Zur vollständigen OGH-Entscheidung
Vier Situationen, in denen das Verbot zum Problem wird
- Verkauf nach der Scheidung: Ein Käufer oder dessen Bank kann verlangen, dass das Verbot vor Vertragsabschluss gelöscht wird. Ohne Zustimmung der begünstigten Person kann sich der Verkauf verzögern oder scheitern.
- Aufnahme eines Kredits: Soll eine Hypothek eingetragen werden, benötigt der Eigentümer regelmäßig die Zustimmung der Person, zu deren Gunsten das Verbot besteht.
- Übertragung innerhalb der Familie: Auch die Weitergabe an Kinder oder andere Angehörige beseitigt das Verbot nicht automatisch.
- Vergessene Regelung im Aufteilungsvergleich: Wurde nur der Eigentumsanteil übertragen, aber die Löschung nicht erwähnt, bleibt das Grundbuch möglicherweise jahrelang belastet.
Wenn Sie sich gerade in einer ähnlichen Situation befinden, sollten Sie nicht nur auf die Eigentumsverhältnisse achten. Entscheidend ist, welche Rechte im Grundbuch eingetragen sind und ob die Scheidungsfolgenvereinbarung diese Rechte ausdrücklich behandelt.
Diese Punkte sollten vor der Vermögensaufteilung geklärt sein
Gerade bei der Vermögensaufteilung Scheidung Haus sollten die folgenden Punkte rechtzeitig geprüft und schriftlich geregelt werden.
- Grundbuchauszug einholen: Prüfen Sie, ob ein Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen ist, für welche Liegenschaft es gilt und wer begünstigt ist.
- Vereinbarungen vollständig formulieren: Eine Übertragung des Eigentumsanteils sollte mit einer klaren Regelung über bestehende Verbote verbunden werden.
- Löschung ausdrücklich vereinbaren: Soll das Verbot wegfallen, muss die Löschung rechtlich korrekt erklärt und grundbücherlich durchgeführt werden.
- Finanzierung vorher abstimmen: Sprechen Sie mit der Bank und klären Sie, ob die Zustimmung des früheren Ehegatten erforderlich ist.
- Keine mündlichen Zusagen akzeptieren: Eine informelle Zusage zur späteren Löschung schafft keine verlässliche Grundlage für einen Verkauf oder eine Kreditaufnahme.
- Bei verweigerter Zustimmung früh handeln: Ob eine gerichtliche Aufhebung möglich ist, hängt von der Vereinbarung, dem Zweck des Verbots und den konkreten Umständen ab.
Rechtsanwalt Wien: Beratung zur Vermögensaufteilung und zum Grundbuch
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in Wien unterstützt Dr. Pichler bei der Prüfung von Scheidungsfolgenvereinbarungen, Aufteilungsfragen und grundbücherlichen Sicherungen. Besonders wichtig ist die rechtliche Prüfung, bevor eine Liegenschaft übertragen oder eine Ausgleichszahlung endgültig vereinbart wird.
Weitere Informationen zur Vermögensaufteilung und zur Scheidung helfen bei der ersten Orientierung.
Häufige Fragen zum Belastungs- und Veräußerungsverbot nach der Scheidung
Fällt ein Belastungs- und Veräußerungsverbot mit der Scheidung automatisch weg?
Nein. Die Scheidung beendet die Ehe, lässt ein wirksam vereinbartes und im Grundbuch eingetragenes Verbot aber grundsätzlich bestehen. Auch die Übertragung des Eigentumsanteils auf den anderen Ehegatten ändert daran nicht automatisch etwas. Maßgeblich sind die Vereinbarung und die konkrete Regelung im Aufteilungsverfahren.
Kann ich die Immobilie trotz des Verbots verkaufen?
In der Regel benötigen Sie die Zustimmung der begünstigten Person. Ohne diese Zustimmung kann die grundbücherliche Durchführung des Verkaufs oder einer damit verbundenen Belastung scheitern. Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags sollte daher geprüft werden, ob eine Löschung oder Zustimmung rechtzeitig möglich ist.
Kann das Gericht die Löschung des Verbots anordnen?
Eine Löschung kann im Rahmen des Aufteilungsverfahrens geregelt oder angeordnet werden. Ob sie auch später noch durchgesetzt werden kann, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Ein bloßer Wunsch nach einem Verkauf oder einer Finanzierung reicht nicht zwingend aus, besonders wenn das Verbot auf Lebenszeit vereinbart wurde.
Was passiert, wenn die Löschung im Scheidungsvergleich vergessen wurde?
Dann bleibt das Verbot grundsätzlich bestehen, solange keine wirksame Zustimmung oder gerichtliche Entscheidung zur Aufhebung vorliegt. Eine spätere Klage kann nicht ohne Weiteres die gesamte Vermögensaufteilung nachholen. Deshalb sollte die Frage bereits bei der Scheidungsfolgenvereinbarung oder im Aufteilungsverfahren ausdrücklich geregelt werden.
Probleme im Familienrecht? Wir helfen Ihnen.
Unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien ist auf Familien- und Erbrecht spezialisiert.
Beratungstermin vereinbaren oder anrufen:
01/513 07 00.