Anwartschaft auf Eigentumswohnung nach der Scheidung: Wem gehört der Wert, wenn das Wohnungseigentum noch gar nicht eingetragen ist?
Gemeinsam gekauft, gemeinsam verschuldet, aber nie wirklich gemeinsam dort gelebt: Genau in solchen Konstellationen wird es nach der Trennung schnell heikel. Viele Ehepaare gehen davon aus, dass eine noch nicht vollständig ins Grundbuch übertragene Eigentumswohnung „irgendwie draußen“ bleibt. Gerade das stimmt oft nicht. Vermögensaufteilung Scheidung Haus
Bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2020 hat der Oberste Gerichtshof klargestellt, dass auch ein bloßes Anwartschaftsrecht auf Wohnungseigentum in die nacheheliche Aufteilung fallen kann. Gemeint ist das Recht, später Wohnungseigentum eingeräumt zu bekommen, obwohl diese Eintragung noch nicht endgültig vollzogen ist. Für Betroffene ist das deshalb wichtig, weil damit nicht nur der künftige Wert, sondern auch die damit verbundenen Schulden Teil der familienrechtlichen Auseinandersetzung werden können.
Ein Haus war gekauft – nur das gemeinsame Zuhause wurde es nie
Die Ehe begann wie viele andere: mit Plänen, Ersparnissen und dem Wunsch nach einem gemeinsamen Zuhause. Nach der Hochzeit kaufte das Paar eine reihenhausartige Wohnung samt Stellplatz. Ein Teil des Kaufpreises kam aus vorhandenen Ersparnissen, darunter auch Vorsorgegelder und Hochzeitsgeschenke. Den Rest finanzierten die beiden über einen gemeinsamen Kredit.
Im Grundbuch war noch nicht fertiges Wohnungseigentum eingetragen, sondern eine Zusage zur späteren Einräumung von Wohnungseigentum. Juristisch spricht man hier von einem Anwartschaftsrecht. Das ist kein bloßes Wunschdenken, sondern ein vermögenswerter Anspruch mit echtem wirtschaftlichem Gewicht.
Rechtsanwalt Wien: Vermögensaufteilung Scheidung Haus
Dann lief das Familienleben anders als geplant. Das Haus wurde nicht von beiden als gemeinsame Ehewohnung genutzt. Die Ehefrau zog mit der gemeinsamen Tochter dort allein ein. Der Mann wollte die Miteigentumsgemeinschaft aufheben und eine Teilung erreichen. Damit stand die zentrale Frage im Raum: Ist das ein Fall für das allgemeine Zivilrecht – oder für die Aufteilung nach der Scheidung nach dem Ehegesetz?
Nicht nur „echtes“ Eigentum zählt – auch die Anwartschaft kann aufgeteilt werden
Der OGH vom 03.04.2020, 5 Ob 23/20y, hat dazu eine klare Linie gezogen: Während der Ehe erworbene Anwartschaftsrechte auf Wohnungseigentum können eheliche Ersparnisse sein und damit der Aufteilung nach dem Ehegesetz unterliegen.
Das ist für viele überraschend. Denn oft wird angenommen, dass nur bereits vollständig erworbenes Eigentum in die Aufteilung fällt. Das Gericht sieht aber auf den wirtschaftlichen Gehalt. Wenn Eheleute während der Ehe gemeinsam Werte schaffen, Vermögen ansparen und Verpflichtungen eingehen, dann kommt es nicht allein darauf an, ob der letzte grundbücherliche Schritt schon erledigt ist. Vermögensaufteilung Scheidung Haus
Ebenso wichtig: Zur Aufteilung gehören nicht nur Vermögenswerte, sondern auch die Schulden, die zur Anschaffung aufgenommen wurden. Wer also auf den Wert einer Immobilie verweist, muss auch den offenen Kredit mitdenken. Gerade bei Trennungen führt das oft zu Fehlvorstellungen, wenn nur auf „das Haus“ geschaut wird, aber nicht auf die Finanzierung.
Warum eine Teilungsklage am Familienrecht scheitern kann
Das Besondere an der Entscheidung liegt nicht nur im Umgang mit dem Anwartschaftsrecht. Der OGH hat auch betont, dass ein zivilrechtliches Teilungsbegehren an der familienrechtlichen Aufteilung scheitern kann. Anders gesagt: Wer einfach eine Teilung der Miteigentumsgemeinschaft durchsetzen will, stößt an Grenzen, wenn das Ehegesetz für denselben Vermögenskomplex die sachgerechtere Lösung bietet.
Der Grund dafür liegt im unterschiedlichen Denkansatz. Die zivilrechtliche Teilung orientiert sich stärker an Eigentumsquoten und formalen Rechtspositionen. Die Aufteilung nach den §§ 81 ff EheG folgt dagegen dem Billigkeitsprinzip. Das Gericht prüft also, was unter Berücksichtigung der ehelichen Lebensgemeinschaft, der Beiträge beider Seiten und der Bedürfnisse der Familie fair ist.
§ 81 EheG regelt, welches Vermögen nach der Scheidung grundsätzlich aufzuteilen ist. Gemeint sind eheliches Gebrauchsvermögen und eheliche Ersparnisse. § 83 EheG legt fest, dass dabei nach Billigkeit zu entscheiden ist. Das bedeutet: Nicht jede rechnerische Lösung ist automatisch die gerechte Lösung.
„Mein eingebrachtes Geld bleibt meins“ – so einfach ist es nicht
Besonders konfliktträchtig sind Fälle, in denen ein Eheteil vor der Ehe bereits Geld angespart hatte und dieses später in den Immobilienkauf floss. Viele meinen dann, dieser Betrag müsse eins zu eins aus der Aufteilung herausfallen. Das ist zu pauschal.
Wenn voreheliche Ersparnisse in ein während der Ehe angeschafftes Objekt investiert werden, verliert dieses Geld meist seine ursprüngliche „gesonderte Verpackung“. Es wird Teil eines neuen Vermögenswerts. Trotzdem geht der Beitrag nicht unter. Die Rechtsprechung verfolgt solche Einlagen wertmäßig. Das heißt: Das Gericht kann berücksichtigen, wer welche Mittel eingebracht hat, auch wenn das Geld nicht mehr isoliert am Konto liegt.
Dasselbe gilt für Geschenke oder andere Zuwendungen, die in die Finanzierung geflossen sind. Entscheidend ist nicht nur, dass Geld vorhanden war, sondern dass man die Geldflüsse später auch belegen kann. Ohne Unterlagen wird aus einer sicheren Position schnell eine bloße Behauptung.
Wann diese Entscheidung für Ihre Scheidung besonders wichtig wird
Wenn Sie sich gerade in einer ähnlichen Situation befinden, sind vor allem diese Konstellationen heikel:
- Sie haben während der Ehe eine Wohnung oder ein Haus gekauft, aber das Wohnungseigentum ist grundbücherlich noch nicht vollständig durchgeführt.
- Nur ein Eheteil wohnt in der Immobilie, obwohl beide an Kauf und Finanzierung beteiligt waren.
- Ein Teil des Kaufpreises stammt aus vorehelichen Ersparnissen, Geschenken oder familiären Unterstützungen.
- Es besteht ein gemeinsamer Kredit, und nach der Trennung zahlt plötzlich nur noch eine Seite weiter.
Gerade dann sollte nicht vorschnell der Weg einer gewöhnlichen Teilungsklage gewählt werden. Familienrecht und Sachenrecht laufen hier nicht automatisch parallel. Die falsche Verfahrenswahl kostet Zeit, Geld und Verhandlungsspielraum. Vermögensaufteilung Scheidung Haus
Diese Unterlagen machen bei der Aufteilung oft den Unterschied
- Kaufvertrag und alle Nachträge
- Kreditvertrag samt Tilgungsplan
- Kontoauszüge zu Eigenmitteln und Kaufpreiszahlungen
- Nachweise über voreheliche Ersparnisse
- Belege zu Hochzeitsgeschenken oder familiären Zuwendungen
- Grundbuchsauszüge und Unterlagen zur Einräumung von Wohnungseigentum
- Belege darüber, wer nach der Trennung Kreditraten, Betriebskosten oder Erhaltungsaufwendungen getragen hat
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in Wien zeigt sich in der Praxis immer wieder: Nicht die lautere Geschichte gewinnt, sondern die besser dokumentierte.
FAQ: Was Betroffene dazu wirklich googeln
Zählt eine noch nicht eingetragene Eigentumswohnung bei der Scheidung überhaupt?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen schon. Wenn während der Ehe ein Anwartschaftsrecht auf Wohnungseigentum erworben wurde, kann dieses als eheliche Ersparnis in die Aufteilung fallen. Entscheidend ist der wirtschaftliche Wert des Rechts, nicht nur die endgültige Eintragung im Grundbuch.
Kann mein Ex einfach die Teilung der Immobilie einklagen?
Nicht immer. Wenn die Vermögensposition unter die Aufteilung nach dem Ehegesetz fällt, kann eine rein zivilrechtliche Teilung im Ergebnis blockiert sein. Das Familienrecht will eine billige Gesamtlösung schaffen und betrachtet daher auch Beiträge, Schulden und familiäre Nutzung.
Was passiert mit Geld, das ich schon vor der Ehe hatte und in das Haus gesteckt habe?
Dieses Geld verschwindet nicht automatisch. Es wird meist nicht als isolierter Betrag „herausgeschnitten“, kann aber wertmäßig berücksichtigt werden. Dafür braucht es nachvollziehbare Nachweise, etwa Kontoauszüge oder Überweisungsbelege.
Spielt es eine Rolle, dass wir nie gemeinsam in der Wohnung gelebt haben?
Ja, aber nicht zwingend so, wie viele denken. Dass eine Immobilie nicht zur gemeinsamen Ehewohnung wurde, bedeutet nicht automatisch, dass sie aus der Aufteilung herausfällt. Gerade bei ehelichen Ersparnissen kommt es auf Erwerb, Finanzierung und wirtschaftliche Einordnung an.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in Wien unterstützt die Pichler Rechtsanwalt GmbH Mandantinnen und Mandanten bei der rechtlichen Einordnung von Immobilien, Anwartschaftsrechten und Finanzierungslasten im Aufteilungsverfahren nach der Scheidung.
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Weiterführende Informationen: Vermögensaufteilung | Scheidung
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