Vermögensaufteilung Scheidung Haus: Was gilt?

Haus behalten, aber fast verlieren? Was eine Zimmervermietung bei der Scheidung verändern kann

Sie wollte mit ihren drei Töchtern im gemeinsamen Haus bleiben – und musste trotzdem befürchten, das Zuhause durch eine zu hohe Ausgleichszahlung wirtschaftlich wieder zu verlieren. Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 1988 zeigt, warum bei der Aufteilung nach einer Scheidung nicht bloß die Hälfte des Hauswerts berechnet wird. Der Fall verdeutlicht zentrale Fragen der Vermögensaufteilung Scheidung Haus.

Vermögensaufteilung Scheidung Haus: Hinweise vom Rechtsanwalt Wien

Ein Haus, drei Kinder und fünf vermietete Zimmer

Nach der Scheidung wollte die Ehefrau weiterhin mit ihren drei noch nicht selbsterhaltungsfähigen Töchtern im gemeinsamen Haus wohnen. Der Ehemann erhielt eine kleinere Eigentumswohnung. Die Ehefrau bekam hingegen das Haus, den überwiegenden Teil des Hausrats und ein Auto.

Das Haus hatte allerdings eine zusätzliche wirtschaftliche Funktion: Im Obergeschoß vermietete die Ehefrau bereits seit vielen Jahren regelmäßig fünf Zimmer an Urlaubsgäste. Damit erzielte sie nebenbei Einnahmen. Die Vermietung war organisiert und wurde laufend betrieben.

Auch die Beiträge während der Ehe waren unterschiedlich verteilt. Der Ehemann hatte seinen gesamten Lohn für die Familie verwendet und beim Hausbau mitgearbeitet. Die Eltern und der Bruder der Ehefrau hatten ebenfalls erheblich zum Haus beigetragen. Diese Leistungen bestanden nicht nur aus Geld, sondern auch aus konkreten Beiträgen zur Errichtung des Hauses.

Das Erstgericht verpflichtete die Ehefrau zunächst zu einer Ausgleichszahlung von 900.000 Schilling. Für sie stellte sich damit eine existenzielle Frage: Konnte sie das Haus mit den Kindern tatsächlich behalten, wenn sie gleichzeitig einen derart hohen Betrag aufbringen musste?

Warum das eheliche Vermögen nicht einfach halbiert wird

Bei der Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse geht es um eine faire Gesamtlösung. Das Gericht betrachtet nicht nur Kontostände und Verkehrswerte, sondern auch die Beiträge beider Ehegatten während der Ehe. Die Vermögensaufteilung bei einer Scheidung richtet sich daher nicht nach einer bloßen Rechenformel.

Berücksichtigt werden können etwa das Einkommen, die Haushaltsführung, die Betreuung der Kinder, die Mitarbeit beim Hausbau und sonstige Arbeitsleistungen. Auch Beiträge von Angehörigen können eine Rolle spielen, wenn sie wirtschaftlich eindeutig einem Ehegatten zugeordnet werden können.

Der Ehegattenunterhalt ist davon zu unterscheiden. Bei der Aufteilung geht es um die Vermögenswerte und deren Ausgleich nach der Scheidung. Unterhalt betrifft dagegen die laufende finanzielle Unterstützung und folgt eigenen Voraussetzungen. Weitere Informationen finden Sie auch zum Thema Unterhalt.

Der Aufteilungsantrag muss nach § 95 EheG binnen eines Jahres nach Rechtskraft der Scheidung gestellt werden. Wer diese Frist versäumt, riskiert den Verlust der Möglichkeit, eine gerichtliche Aufteilung zu beantragen.

Die fünf Zimmer waren mehr als ein Teil des Wohnhauses

Der entscheidende Punkt lag in der Zimmervermietung. Der Oberste Gerichtshof wertete sie als eigenes kleines Unternehmen. Dafür musste die Vermietung weder besonders groß sein noch das gesamte Jahr über stattfinden.

Auch ein saisonaler Betrieb kann rechtlich als Unternehmen angesehen werden, wenn er regelmäßig und organisiert geführt wird. Eine Rolle spielen dabei etwa eingerichtete Zimmer, Gästekontakte, Buchungen, Einnahmen, laufende Betreuung und die wiederholte Ausrichtung auf einen wirtschaftlichen Zweck.

Der Teil des Hauses, der diesem Betrieb diente, fiel deshalb nicht in gleicher Weise in die Aufteilung. Das bedeutet nicht, dass der gesamte Hauswert unbeachtet blieb. Entscheidend war vielmehr, welcher Bereich privat genutzt wurde und welcher Bereich dem eigenständigen Vermietungsbetrieb zugeordnet werden konnte.

Diese Abgrenzung kann auch bei anderen Konstellationen relevant werden: etwa bei einer regelmäßig betriebenen Ferienwohnung, einem kleinen Familienbetrieb, einer Landwirtschaft oder Geschäftsräumen im selben Gebäude wie die Ehewohnung.

Was der OGH anders bewertete als das Erstgericht

Der OGH gab dem Rechtsmittel Folge und setzte die Ausgleichszahlung von 900.000 Schilling auf 500.000 Schilling herab. Maßgeblich war eine umfassende Betrachtung der Vermögensaufteilung.

Die Ehefrau erhielt zwar den wertvollsten Vermögensgegenstand, nämlich das Haus. Gleichzeitig betreute sie drei Kinder, führte den Haushalt und sollte die Zimmervermietung weiterführen. Diese Leistungen wurden bei der Aufteilung berücksichtigt.

Zusätzlich bezog der OGH ein, dass die Eltern und der Bruder der Ehefrau wesentliche Beiträge zum Hausbau geleistet hatten. Diese Beiträge wurden im damaligen Fall überwiegend der Ehefrau zugerechnet, weil das Grundstück ursprünglich als Vermögenszuwendung ihrer Familie an sie gedacht war.

Auch das alleinige Verschulden des Ehemanns an der Scheidung führte nicht dazu, dass er vollständig leer ausging. Sein Verschulden schloss einen Ausgleich nicht automatisch aus. Umgekehrt musste die Ehefrau das Haus nicht sofort verkaufen oder sich unmittelbar in erheblichem Umfang verschulden.

Der OGH gewährte die Zahlung in zwei Raten. Zusätzlich wurde sie durch ein Pfandrecht am Haus abgesichert und wertgesichert. Dabei wurde berücksichtigt, dass der Ehemann bereits eine Wohnung hatte und nicht auf eine sofortige vollständige Zahlung angewiesen war.

Die Entscheidung ist als OGH 25.10.1988, 4 Ob 588/88 dokumentiert. Vorinstanzen waren laut Entscheidungskopf das Landesgericht Klagenfurt und das Bezirksgericht Klagenfurt. Die genannten Schillingbeträge stammen aus dem Jahr 1988 und können nicht auf heutige Immobilienwerte übertragen werden.

Zur vollständigen OGH-Entscheidung

Wann diese Grundsätze heute besonders wichtig werden

• Ein Ehegatte möchte mit den Kindern im Haus bleiben: Das Kindeswohl und die weitere Wohnversorgung können bei der Frage eine Rolle spielen, wer die Ehewohnung erhält. Die Übernahme des Hauses bedeutet aber nicht automatisch, dass keine Ausgleichszahlung geschuldet wird.
• Im Haus läuft ein Nebenbetrieb: Eine regelmäßige Vermietung oder ein anderer organisierter Betrieb kann vom privat genutzten Wohnbereich abzugrenzen sein. Dafür sind tatsächliche Abläufe und Unterlagen entscheidend.
• Angehörige haben den Hausbau unterstützt: Geld, Grundstücke, Baumaterial oder Arbeitsleistungen der Eltern und Geschwister können die wirtschaftliche Zuordnung beeinflussen. Pauschale Behauptungen reichen dafür meist nicht aus.
• Die Ausgleichszahlung ist nicht sofort finanzierbar: Eine Ratenzahlung, eine Stundung oder eine grundbücherliche Sicherstellung kann je nach Situation geprüft werden. Eine sofortige Veräußerung des Hauses ist nicht in jedem Fall die einzige Lösung.

Wenn Sie sich gerade in einer ähnlichen Situation befinden, sollten Sie nicht nur den Verkehrswert des Hauses betrachten. Entscheidend ist auch, wer welche Beiträge geleistet hat, welcher Teil des Hauses betrieblich genutzt wird und welche Wohnbedürfnisse die Kinder haben. Gerade bei der Vermögensaufteilung Scheidung Haus kommt es auf die konkrete Nutzung und die nachweisbaren Beiträge an.

Diese Unterlagen können die Aufteilung entscheidend beeinflussen

• Belege über Baukosten, Kredite und laufende Zahlungen sammeln.
• Eigene Arbeitsleistungen beim Hausbau sowie die Haushaltsführung und Kinderbetreuung dokumentieren.
• Beiträge von Eltern oder Geschwistern mit Überweisungen, Schriftstücken oder sonstigen Nachweisen festhalten.
• Bei einer Vermietung Buchungen, Einnahmen, Ausgaben, Inserate, Gästemeldungen und die Nutzung der einzelnen Räume sichern.
• Den Wert des Hauses nicht isoliert beurteilen, sondern den privaten und den betrieblich genutzten Bereich unterscheiden.
• Vor einer Vereinbarung über Haus, Wohnung oder Ausgleichszahlung die finanziellen Folgen berechnen lassen.
• Ratenzahlung, Stundung und Sicherstellung ausdrücklich ansprechen, wenn eine sofortige Zahlung nicht möglich ist.

Eine Vereinbarung sollte nicht vorschnell unterschrieben werden. Besonders sorgfältig ist vorzugehen, wenn mehrere Immobilien vorhanden sind, ein Betrieb mit dem Wohnhaus verbunden ist oder die Zahlung nur durch einen Kredit oder einen Verkauf finanziert werden könnte.

Häufige Fragen zur Aufteilung von Haus und Vermietung

Kann ich das Haus bei der Scheidung behalten, wenn ich die Ausgleichszahlung nicht sofort bezahlen kann?

Eine sofortige vollständige Zahlung ist nicht zwingend die einzige Möglichkeit. Je nach finanzieller Situation können Raten, eine Stundung oder eine grundbücherliche Sicherstellung in Betracht kommen. Entscheidend sind die Interessen beider Ehegatten, die vorhandenen Vermögenswerte und die Frage, ob der andere Ehegatte dringend auf eine Zahlung angewiesen ist.

Fällt eine saisonale Zimmervermietung in die Aufteilung?

Eine regelmäßig organisierte Zimmervermietung kann als eigenständiger Kleinbetrieb gelten, auch wenn sie nur saisonal betrieben wird. Maßgeblich sind unter anderem Buchungen, Gästekontakte, Einnahmen und die laufende Betreuung. Der betrieblich genutzte Teil des Hauses kann dadurch anders zu behandeln sein als der private Wohnbereich.

Bekomme ich wegen meines alleinigen Verschuldens nichts aus dem gemeinsamen Vermögen?

Das alleinige Verschulden an der Scheidung beseitigt einen möglichen Ausgleichsanspruch nicht automatisch. Das Verschulden kann bei der Billigkeitsabwägung berücksichtigt werden. Ob und in welcher Höhe ein Ausgleich gebührt, hängt aber von der gesamten Vermögens- und Lebenssituation ab.

Wie lange kann ich eine gerichtliche Aufteilung beantragen?

Der Aufteilungsantrag muss binnen eines Jahres nach Rechtskraft der Scheidung gestellt werden. Diese Frist ist kurz und sollte nicht bis kurz vor ihrem Ablauf ausgeschöpft werden. Vorher sollten Vermögenswerte, Beiträge, Schulden und mögliche betriebliche Bereiche möglichst vollständig erfasst werden.