Scheidung und Immobilie: Darf ein Ehepartner das Familienhaus einfach belasten oder verkaufen?
Bei der Vermögensaufteilung Scheidung Haus sichern: Sie sollte nicht um den Schmiedebetrieb kämpfen – sondern verhindern, dass die gemeinsame Ehewohnung durch neue Hypotheken zum wertlosen Teil ihres Scheidungsanspruchs wird.
Als das Familienhaus plötzlich gefährdet war
Nach der Scheidung stand die Frau vor einer beunruhigenden Situation: Ihr ehemaliger Ehemann besaß mehrere Grundstücke. Auf einem davon befanden sich das gemeinsame Familienhaus und ein angrenzender Schmiedebetrieb. Das ursprüngliche Grundstück hatte der Mann bereits vor der Ehe gekauft.
Während der Ehe hatten die beiden dort gemeinsam gelebt und ihr Familienheim errichtet. Nach der Scheidung begann der Mann jedoch, mehrere Immobilien mit Hypotheken zu belasten. Weitere Belastungen schienen möglich. Für die Frau bedeutete das ein erhebliches Risiko: Selbst wenn ihr später ein Anspruch auf einen Ausgleich aus der Vermögensaufteilung zugesprochen würde, könnte dieser wirtschaftlich kaum noch durchsetzbar sein.
Die Ehe war außerdem mit einem alleinigen Verschulden des Ehemanns geschieden worden. Die Frau beantragte deshalb, dem Mann den Verkauf und die weitere Belastung der betroffenen Immobilien vorläufig zu verbieten.
Was bei der Vermögensaufteilung grundsätzlich zählt
§ 81 EheG regelt, dass eheliches Gebrauchsvermögen und eheliche Ersparnisse nach der Scheidung grundsätzlich aufzuteilen sind. Dazu können unter anderem die Ehewohnung, gemeinsam angeschaffte Gegenstände, Ersparnisse und bestimmte Vermögenswerte gehören, die während der Ehe gemeinsam genutzt oder geschaffen wurden. Weitere Informationen zur Vermögensaufteilung finden Sie in unserem Überblick.
§ 82 EheG nennt Vermögenswerte, die grundsätzlich nicht in die Aufteilung fallen. Dazu gehören beispielsweise Sachen, die ein Ehegatte in die Ehe eingebracht hat, geerbt oder von Todes wegen erworben hat. Auch ein Betrieb und typisches Betriebsvermögen sind grundsätzlich anders zu behandeln als die gemeinsam genutzte Ehewohnung.
Eine wichtige Ausnahme betrifft die Ehewohnung. Auch wenn eine Immobilie ursprünglich allein einem Ehegatten gehörte, kann sie unter bestimmten Voraussetzungen in die Aufteilung einbezogen werden. Das gilt insbesondere dann, wenn der andere Ehegatte auf die weitere Nutzung der Wohnung angewiesen ist oder besondere Umstände vorliegen.
Die Aufteilung richtet sich nicht allein nach dem Grundbuch. Entscheidend sind auch die tatsächliche Nutzung, die ehelichen Beiträge, die Wohnsituation und die wirtschaftliche Bedeutung der Immobilie für beide Ehegatten.
Vermögensaufteilung Scheidung Haus: Rechtsanwalt Wien erklärt den OGH-Fall
Der OGH befasste sich mit dieser Frage bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 1999: OGH vom 13.04.1999, 4 Ob 18/99x. Das Gericht musste dabei noch nicht endgültig entscheiden, wem das Grundstück oder das Familienhaus später zugesprochen werden sollte.
Zunächst ging es nur um die Sicherung des möglichen Aufteilungsanspruchs. Die Frau musste daher glaubhaft machen, dass ein solcher Anspruch grundsätzlich bestand und dass er konkret gefährdet war. Die bereits vorgenommenen Hypotheken und die drohenden weiteren Belastungen reichten dafür aus.
Der OGH hielt es für zulässig, die gesamte Liegenschaft vorläufig mit einem Veräußerungs- und Belastungsverbot zu belegen. Das galt, obwohl nicht jeder Teil des Grundstücks zur ehelichen Aufteilungsmasse gehörte.
Der Grund dafür war die praktische Unteilbarkeit im Grundbuch. Das Gericht konnte das Verbot nicht einfach auf jenen Grundstücksteil beschränken, auf dem das Familienhaus stand. Daher durfte die gesamte Liegenschaft gesperrt werden. Der angrenzende Schmiedebetrieb wurde dadurch nicht automatisch zum ehelichen Vermögen. Geschützt werden sollte vielmehr die Durchsetzbarkeit des Aufteilungsanspruchs.
Das Verbot sollte bis zu sechs Monate nach dem rechtskräftigen Abschluss des Aufteilungsverfahrens gelten. Damit erhielt die Frau Zeit, ihren Anspruch tatsächlich durchzusetzen, ohne dass der Vermögenswert zwischenzeitig durch Verkäufe oder neue Pfandrechte entwertet wurde.
Zur vollständigen OGH-Entscheidung
Die Sicherung bedeutet nicht automatisch, dass Ihnen das Haus gehört
Ein vorläufiges Veräußerungs- und Belastungsverbot ist keine endgültige Eigentumsentscheidung. Es sagt auch nicht zwingend voraus, dass die Ehewohnung später dem antragstellenden Ehegatten zugesprochen wird.
Die Maßnahme soll lediglich verhindern, dass ein Ehegatte die Vermögenslage einseitig verändert, bevor das Aufteilungsverfahren abgeschlossen ist. Das Gericht schützt damit die Möglichkeit, einen später festgestellten Anspruch auch wirtschaftlich zu verwirklichen.
Für Betroffene ist dieser Unterschied wichtig. Wer eine Immobilie sichern lässt, erhält nicht automatisch das Recht, dort dauerhaft zu wohnen oder Eigentümer zu werden. Möglich ist auch, dass am Ende eine Ausgleichszahlung oder eine andere vermögensrechtliche Lösung festgelegt wird.
In diesen Situationen kann schnelles Handeln entscheidend sein
- Der Verkauf wird angekündigt: Wenn der ehemalige Ehepartner erklärt, das Familienhaus oder ein Grundstück verkaufen zu wollen, sollte die Gefährdung des Aufteilungsanspruchs sofort geprüft werden.
- Neue Hypotheken werden eingetragen: Ein weiterer Kredit kann den Wert einer Immobilie für die spätere Aufteilung erheblich schmälern.
- Wohnhaus und Betrieb liegen auf einer Liegenschaft: Auch wenn das Betriebsvermögen grundsätzlich nicht aufzuteilen ist, kann die gesamte Liegenschaft vorläufig geschützt werden, wenn sich darauf die Ehewohnung befindet.
- Sie erwarten eine Geldzahlung: Die Sicherung ist nicht nur dann relevant, wenn Sie das Haus selbst übernehmen möchten. Auch ein Anspruch auf eine Ausgleichszahlung kann gefährdet sein, wenn kaum noch verwertbares Vermögen vorhanden ist.
Wenn Sie sich gerade in einer ähnlichen Situation befinden, sollten Sie nicht erst den tatsächlichen Verkauf abwarten. Eine bloße allgemeine Sorge genügt allerdings meist nicht. Es braucht nachvollziehbare Anhaltspunkte, etwa konkrete Verkaufsbemühungen, neue Kreditaufnahmen, Grundbuchseintragungen oder ausdrückliche Ankündigungen.
Diese Unterlagen sollten Sie jetzt sichern
- aktuelle Grundbuchauszüge aller betroffenen Grundstücke,
- Kreditverträge, Pfandbestellungsurkunden und Informationen zu neuen Hypotheken,
- Nachrichten oder E-Mails, in denen ein Verkauf oder eine Belastung angekündigt wird,
- Unterlagen zur Finanzierung und Errichtung des Familienhauses,
- Belege über gemeinsame Investitionen und laufende Beiträge während der Ehe,
- Dokumente zur Nutzung des Grundstücks als Ehewohnung und gegebenenfalls zum darauf betriebenen Unternehmen.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in Wien lässt sich eine solche Situation zunächst in drei Fragen ordnen: Besteht ein möglicher Aufteilungsanspruch? Welche Vermögenswerte könnten davon erfasst sein? Und wodurch ist die spätere Durchsetzung konkret gefährdet?
Häufige Fragen zur Immobilie nach der Scheidung
Kann ich ein Verkaufsverbot für das Haus meines Ex-Partners beantragen?
Das kann möglich sein, wenn ein Aufteilungsanspruch besteht und eine konkrete Gefährdung glaubhaft gemacht wird. Ein bloßes ungutes Gefühl reicht in der Regel nicht aus. Verkaufsankündigungen, neue Hypotheken oder bereits erfolgte Vermögensverschiebungen können wichtige Anhaltspunkte sein. Das Gericht entscheidet zunächst nur über die Sicherung, nicht über die endgültige Aufteilung.
Was gilt, wenn mein Ex-Mann das Grundstück schon vor der Ehe gekauft hat?
Ein vor der Ehe erworbenes Grundstück fällt grundsätzlich nicht automatisch in die Aufteilungsmasse. Für die Ehewohnung kann jedoch eine Ausnahme gelten, wenn der andere Ehegatte auf die Wohnmöglichkeit angewiesen ist oder besondere Umstände vorliegen. Die konkrete Nutzung und die Bedeutung des Hauses für die Lebensführung der Familie sind dabei entscheidend.
Kann auch ein Grundstück mit einem Betrieb gesperrt werden?
Ja, unter Umständen kann die gesamte Liegenschaft vorläufig geschützt werden, obwohl der Betrieb selbst grundsätzlich nicht aufzuteilen ist. Das gilt insbesondere, wenn sich auf demselben Grundstück die Ehewohnung befindet und eine getrennte grundbücherliche Sicherung nicht möglich ist. Die Sperre macht den Betrieb nicht automatisch zu ehelichem Vermögen.
Bekomme ich durch das Belastungsverbot automatisch das Familienhaus?
Nein. Das Veräußerungs- und Belastungsverbot verhindert zunächst nur, dass die Immobilie verkauft oder weiter belastet wird. Ob das Haus später einem Ehegatten zugesprochen wird oder eine Ausgleichszahlung erfolgt, entscheidet sich erst im Aufteilungsverfahren. Die Sicherung bewahrt den wirtschaftlichen Wert des möglichen Anspruchs.
Bei der Vermögensaufteilung Scheidung Haus kommt es daher entscheidend darauf an, mögliche Ansprüche rechtzeitig zu sichern und konkrete Gefährdungen nachzuweisen.
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