Freundschaftspreis, Grundstück, Scheidung: Wann muss die Wertsteigerung geteilt werden?
Was als großzügiger Preis unter Freunden oder in der Familie beginnt, kann Jahre später bei der Scheidung über einen erheblichen Ausgleich entscheiden. Besonders schwierig wird es, wenn ein Grundstück deutlich unter seinem Marktwert übertragen wurde, der Wert danach stark gestiegen ist und beide Ehegatten Geld oder Arbeit in die Liegenschaft investiert haben. Für die Vermögensaufteilung Scheidung Grundstück sind daher die ursprüngliche Übertragung, die Wertentwicklung und die Beiträge während der Ehe entscheidend.
Ein günstiger Grundstückskauf mit Folgen
Die Ehefrau erhielt gemeinsam mit ihrem damaligen Ehegatten eine Liegenschaft zu einem sogenannten „Freundschaftspreis“. Der bezahlte Betrag lag deutlich unter jenem Wert, den das Grundstück am freien Markt gehabt hätte. Für die Beteiligten war der Vorgang zunächst eine günstige Möglichkeit, Eigentum zu erwerben und die gemeinsame Lebensplanung umzusetzen.
Später wurde die Liegenschaft ausgebaut. Zusätzlich stieg der Wert des Grundstücks selbst. Nicht nur die Bauarbeiten machten das Objekt wertvoller; auch die allgemeine Entwicklung des Immobilienmarktes und der Lage spielte eine Rolle.
Nach der Scheidung verlangte die Ehefrau einen finanziellen Ausgleich. Sie argumentierte, dass ihr bei einer rechtzeitigen und vollständigen Vermögensaufteilung jener Anteil hätte zugutekommen müssen, der auf die verbilligte Übertragung und die spätere Wertsteigerung entfiel.
Die andere Seite verwies hingegen auf eigene Arbeiten und Aufwendungen. Außerdem wurde geltend gemacht, dass weitere Forderungen berücksichtigt werden müssten. Damit stellte sich die Frage, wie ein günstiger Grundstücksübergang rechtlich einzuordnen ist und welcher Wert bei der Aufteilung tatsächlich zählt.
Was der OGH zum „Freundschaftspreis“ gesagt hat
Der Oberste Gerichtshof befasste sich mit dieser Konstellation in der Entscheidung OGH vom 20.12.2006, 9 Ob 137/06x. Die Entscheidung ist damit bereits älter; ihre Grundgedanken zur Bewertung von Liegenschaften und zur fairen Vermögensaufteilung bleiben für vergleichbare Fälle von Bedeutung.
Der OGH bestätigte, dass ein deutlich verbilligter Grundstücksübergang nicht bloß als besonders günstiger Kauf behandelt werden muss. Unter bestimmten Umständen kann darin eine sogenannte gemischte Schenkung liegen. Dabei wird ein Teil des Wertes bezahlt, während der darüber hinausgehende Teil unentgeltlich übertragen wird.
Ein niedriger Kaufpreis allein reicht dafür allerdings nicht automatisch aus. Entscheidend ist, ob die Beteiligten bewusst beabsichtigten, einen Teil des Grundstücks zu schenken. Diese Absicht kann sich aus dem Preis, dem Verhältnis der Beteiligten, den Umständen der Übergabe und den damaligen Erklärungen ergeben.
Die Vorinstanzen durften nach Ansicht des OGH aus den Gesamtumständen schließen, dass der verbilligte Übergang teilweise Geschenkcharakter hatte. Der OGH nahm keine vollständige Neubewertung aller Beweise vor. Er prüfte vielmehr, ob die Entscheidungen der unteren Gerichte vertretbar waren, und wies die Revision zurück.
Zur vollständigen OGH-Entscheidung
Warum nicht nur die Baukosten zählen
Bei einer Liegenschaft wird häufig zuerst gefragt, wie viel Geld in Umbau, Sanierung oder Ausbau geflossen ist. Das ist wichtig, aber nicht immer ausreichend. Im Anlassfall durfte auch die allgemeine Wertsteigerung des Grundstücks berücksichtigt werden.
Das bedeutet: Steigt der Wert einer Liegenschaft, kann dieser Zuwachs nicht ausschließlich mit den späteren Bauarbeiten erklärt werden. Auch die Lage, die Nachfrage am Immobilienmarkt und die Entwicklung des Grundstückspreises können einen eigenständigen Anteil bilden.
Für die Berechnung ist deshalb ein Vergleich notwendig. Zu prüfen ist, welchen Wert die Liegenschaft bei der Übertragung hatte, welcher Betrag tatsächlich bezahlt wurde und welchen Wert sie später erreicht hat. Zusätzlich müssen Investitionen, Arbeitsleistungen und allfällige Belastungen des Grundstücks berücksichtigt werden. Gerade bei der Vermögensaufteilung Scheidung Grundstück kommt es auf eine nachvollziehbare Bewertung aller Faktoren an.
Eine mathematisch bis ins letzte Detail exakte Rechnung ist im Aufteilungsverfahren nicht immer möglich. Nach den Regeln der ehelichen Vermögensaufteilung soll das Gericht eine angemessene und faire Lösung finden. Eine pauschale Ausgleichszahlung kann daher zulässig sein, wenn eine präzise Zuordnung einzelner Wertanteile nicht sinnvoll oder nicht verlässlich feststellbar ist.
Welche Regeln bei der Vermögensaufteilung gelten
§§ 81 ff Ehegesetz regeln, wie das eheliche Gebrauchsvermögen und die ehelichen Ersparnisse nach der Scheidung aufgeteilt werden. Maßgeblich ist nicht nur, wer im Grundbuch eingetragen ist, sondern auch, welche wirtschaftliche Bedeutung die Liegenschaft für die Ehe hatte und welchen Beitrag beide Ehegatten geleistet haben. Weitere Informationen finden Sie auf der Seite zur Vermögensaufteilung.
§ 82 Ehegesetz nennt Vermögenswerte, die grundsätzlich nicht in die Aufteilung fallen, etwa bestimmte Geschenke, Erbschaften oder Gegenstände, die ein Ehegatte in die Ehe eingebracht hat. Bei einer verbilligten Übertragung muss daher genau geprüft werden, ob tatsächlich eine reine Schenkung vorlag oder ob ein entgeltlicher Kauf mit einem unentgeltlichen Anteil verbunden war.
§ 83 Ehegesetz verpflichtet das Gericht zu einer angemessenen Aufteilung nach den Umständen des Einzelfalls. Dabei können unter anderem die Dauer der Ehe, die Bedürfnisse der Ehegatten, die Betreuung gemeinsamer Kinder sowie die jeweiligen finanziellen und persönlichen Beiträge eine Rolle spielen.
§ 95 Ehegesetz sieht eine wichtige Frist vor: Der Anspruch auf Aufteilung muss grundsätzlich binnen eines Jahres nach Eintritt der Rechtskraft der Scheidung gerichtlich geltend gemacht werden. Wer diese Frist versäumt, kann seinen Aufteilungsanspruch verlieren.
Rechtsanwalt Wien: Vier Situationen, in denen die Entscheidung praktisch wichtig wird
- Grundstück von den Eltern: Eltern übertragen eine Liegenschaft an das Ehepaar zu einem Preis, der deutlich unter dem Marktwert liegt. Dann ist zu klären, ob die Differenz als Schenkung an beide Ehegatten, an einen Ehegatten allein oder als Teil eines gemischten Rechtsgeschäfts gedacht war.
- Sanierung während der Ehe: Einer der Ehegatten bezahlt den Großteil der Renovierung oder erbringt umfangreiche Arbeitsleistungen. Das kann bei der Ausgleichsbemessung relevant sein, bedeutet aber nicht automatisch, dass die gesamte spätere Wertsteigerung ausschließlich diesem Ehegatten zusteht.
- Starker Anstieg des Grundstückswerts: Die Liegenschaft wird nicht nur durch einen Ausbau, sondern auch durch die Entwicklung des Marktes teurer. Bei der Bewertung darf dieser allgemeine Wertzuwachs eine Rolle spielen.
- Verrechnung mit anderen Forderungen: Ein Ehegatte möchte den Aufteilungsanspruch mit einem Darlehen, Schadenersatzanspruch oder sonstigen Gegenanspruch verrechnen. Das ist nicht ohne Weiteres möglich, weil unterschiedliche Ansprüche in unterschiedlichen Verfahren zu behandeln sein können.
Wenn Sie sich gerade in einer ähnlichen Situation befinden, sollten Sie nicht nur den aktuellen Schätzwert der Liegenschaft betrachten. Entscheidend sind die gesamte Entstehungsgeschichte, der ursprüngliche Preis, die damalige Absicht der Beteiligten und die Beiträge während der Ehe. Bei der Vermögensaufteilung Scheidung Grundstück sollten diese Punkte möglichst früh rechtlich geprüft werden.
Diese Unterlagen können über den Ausgleich entscheiden
- Kaufvertrag und allfällige Zusatzvereinbarungen;
- Bankbelege über Kaufpreiszahlungen, Darlehen und Renovierungskosten;
- Nachrichten oder schriftliche Erklärungen zum „Freundschaftspreis“;
- Gutachten zum Wert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Übertragung und bei der Scheidung;
- Rechnungen für Bauarbeiten und Nachweise über eigene Arbeitsleistungen;
- Unterlagen zu Schenkungen, familiären Zuwendungen und Rückzahlungsvereinbarungen;
- Dokumente über Belastungen, Kredite und sonstige Verbindlichkeiten.
Eine vorschnelle Erklärung, der niedrige Preis sei „nur ein Rabatt“ oder jedenfalls „eine Schenkung“, kann später nachteilig sein. Ebenso sollten eigene Gegenforderungen nicht einfach vom verlangten Ausgleich abgezogen werden. Zuerst ist zu klären, ob eine rechtliche Aufrechnung überhaupt zulässig ist und in welchem Verfahren der Anspruch geltend gemacht werden muss.
Häufige Fragen zur Liegenschaft bei der Scheidung
Ist ein Grundstück zum Freundschaftspreis automatisch eine Schenkung?
Nein. Ein besonders niedriger Preis beweist für sich allein noch keine Schenkung. Es muss zusätzlich feststehen, dass die Beteiligten den unentgeltlichen Teil bewusst schenken wollten. Dafür können etwa der Verwandtschaftsgrad, schriftliche Erklärungen, der tatsächliche Marktwert und die Zahlungsabwicklung sprechen.
Wird bei der Scheidung nur der Wert der Renovierung berücksichtigt?
Nicht zwingend. Neben den Ausbau- und Sanierungsarbeiten kann auch die allgemeine Wertsteigerung des Grundstücks relevant sein. Das gilt insbesondere dann, wenn die Liegenschaft wegen ihrer Lage oder der Marktentwicklung deutlich teurer geworden ist. Welche Anteile letztlich berücksichtigt werden, hängt von den Umständen und den vorhandenen Nachweisen ab.
Kann ich eine eigene Forderung einfach vom Aufteilungsbetrag abziehen?
Das ist nicht ohne Weiteres möglich. Ein Anspruch aus der ehelichen Vermögensaufteilung und eine sonstige zivilrechtliche Forderung können unterschiedlichen rechtlichen Regeln und Verfahren unterliegen. Eine eigenmächtige Verrechnung kann dazu führen, dass Ansprüche nicht richtig geltend gemacht werden.
Wie lange habe ich für die Vermögensaufteilung nach der Scheidung Zeit?
Der Antrag auf gerichtliche Aufteilung muss grundsätzlich innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft der Scheidung eingebracht werden. Diese Frist ist besonders wichtig, weil der Anspruch danach erlöschen kann. Eine frühzeitige Prüfung ist sinnvoll, wenn eine Liegenschaft, größere Geldbeträge oder unklare Schenkungen betroffen sind.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in Wien unterstützt Dr. Pichler bei der rechtlichen Einordnung verbilligter Übertragungen, der Bewertung ehelicher Beiträge und der Vorbereitung eines Aufteilungsverfahrens.
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