Maklerprovision nach Trennung: Teure Fehler vermeiden
Maklerprovision trotz GmbH-Kauf? Was bei Trennung, Exposé und E-Mail schnell teuer wird
Ein Besichtigungstermin dauert oft keine Stunde – die Diskussion über die Maklerprovision manchmal Jahre. Gerade wenn im Zuge einer Trennung oder Scheidung eine Immobilie verkauft oder neu gekauft wird, passieren typische Fehler: Ein Exposé landet per E-Mail im Postfach, später wird mit Verwandten oder Geschäftspartnern über eine GmbH gekauft, und am Ende stellt sich die Frage, wer eigentlich zahlen muss.
Genau an dieser Stelle ist eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs für die Praxis besonders aufschlussreich. Sie zeigt zweierlei: Erstens kann ein Maklervertrag schon entstehen, obwohl niemand etwas unterschrieben hat. Zweitens reicht ein per E-Mail versandter Provisionshinweis nicht immer aus, um genau diese Höhe auch durchzusetzen.
Aus einer Besichtigung wurde ein Provisionsstreit
Ein Interessent ließ sich von einem Makler ein Hotelobjekt zeigen. Danach erhielt er per E-Mail ein Exposé, in dem eine Provision von 3 % genannt war. Später kaufte aber nicht einfach dieser Mann allein. Er schloss sich mit zwei Partnern zusammen, es wurde eine GmbH gegründet, und über diese Gesellschaft wurde die Immobilie schließlich erworben – ohne den Makler weiter einzubinden.
Der Makler beziehungsweise seine Gesellschaft verlangte daraufhin Provision. Bezahlt wurde nicht. Der Streit drehte sich um mehrere Punkte gleichzeitig: War überhaupt ein Maklervertrag zustande gekommen? Galt das Exposé mit dem 3-%-Hinweis als wirksam zugestellt? Mussten alle drei Beteiligten zahlen oder nur einer? Und war der Makler für den späteren Kauf überhaupt noch ursächlich, obwohl zwischen erster Besichtigung und endgültigem Erwerb einiges passiert war?
Zusätzlich wurde eingewendet, der Makler hätte auf einen möglichen Mangel hinweisen müssen: Für einen Imbissbetrieb soll eine Genehmigung gefehlt haben. Auch das sollte nach Ansicht der Käuferseite die Provision zu Fall bringen oder zumindest mindern.
Keine Unterschrift – trotzdem Maklervertrag?
Ja, das ist möglich. Nach österreichischem Recht muss ein Maklervertrag nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Wer Maklerleistungen erkennbar in Anspruch nimmt, kann schon dadurch einen Vertrag begründen. Das betrifft vor allem Besichtigungen, das Anfordern von Unterlagen oder gezielte Rückfragen zum Objekt.
Die rechtliche Grundlage findet sich im Maklergesetz. Es regelt, wann ein Provisionsanspruch entsteht und unter welchen Voraussetzungen ein Makler bezahlt werden muss. Entscheidend ist dabei nicht nur, was unterschrieben wurde, sondern auch das Verhalten der Beteiligten.
Für Betroffene ist das besonders heikel: Wer ein Objekt mit dem Makler besichtigt und dessen Arbeit bewusst nutzt, kann sich später meist nicht einfach darauf berufen, nie einen schriftlichen Auftrag erteilt zu haben. Gerade bei Immobilien rund um Trennung, Aufteilung oder Neuanschaffung nach der Scheidung wird dieser Punkt oft unterschätzt.
Wann gilt eine E-Mail rechtlich als zugestellt?
Hier zieht der OGH eine klare Linie. Eine E-Mail gilt rechtlich nur dann als zugegangen, wenn sie an eine Adresse gesendet wird, die der Empfänger selbst bekannt gegeben oder im Kontakt mit dem Absender selbst verwendet hat und unter gewöhnlichen Umständen abrufbar ist.
Das bedeutet: Eine E-Mail-Adresse, die ein Makler bloß irgendwo im Internet findet, reicht nicht automatisch. Wenn über genau diese Adresse nie kommuniziert wurde und der Kunde sie dem Makler nicht selbst genannt hat, ist der Zugang rechtlich nicht selbstverständlich.
Das ist für die Provisionshöhe entscheidend. Denn ein Exposé mit einem ausdrücklichen Hinweis auf 3 % Provision kann diese konkrete Höhe nur dann sicher tragen, wenn dieser Hinweis wirksam zugegangen ist. Fehlt ein wirksamer Zugang, heißt das nicht automatisch, dass gar nichts zu zahlen ist – aber die exakt genannte Höhe steht dann auf wackeligen Beinen.
3 % oder doch etwas anderes?
Der OGH hielt fest: Wenn der Provisionshinweis im Exposé wirksam zugegangen ist, kann die vereinbarte Provision von 3 % gelten. Wenn dieser Zugang nicht nachweisbar ist, bleibt dennoch ein Provisionsanspruch möglich, allerdings nicht zwingend in genau dieser Höhe.
Dann kommt die ortsübliche oder zumindest angemessene Provision in Betracht. Auch das ergibt sich aus dem Maklergesetz. Das Gericht musste daher genauer prüfen lassen, ob die E-Mail mit dem Exposé tatsächlich wirksam zugestellt worden war.
Für Käufer und Verkäufer ist das ein wichtiger Unterschied. Der Streit dreht sich oft nicht um das Ob, sondern um das Wie viel. Wer Exposés ungeprüft weiterklickt oder E-Mail-Kommunikation unsauber hält, schafft damit oft erst die Grundlage für spätere Auseinandersetzungen.
„Wir kaufen über eine GmbH“ schützt nicht automatisch vor Provision
Besonders interessant ist der Fall deshalb, weil am Ende nicht der ursprüngliche Interessent persönlich kaufte, sondern eine eigens gegründete GmbH. Viele glauben in solchen Konstellationen, damit sei die frühere Maklerleistung rechtlich abgeschnitten. Genau das sah der OGH nicht so.
Der Makler blieb nach der Entscheidung für den späteren Vertragsabschluss ursächlich. Dass der Deal zwischendurch ins Stocken geriet, Partner dazukamen und schließlich eine Gesellschaft als Käuferin auftrat, beseitigte die Verdienstlichkeit des Maklers nicht automatisch. Wenn seine Tätigkeit den Weg zum späteren Abschluss eröffnet hat, kann der Provisionsanspruch bestehen bleiben.
Gleichzeitig gilt aber: Nicht jeder, der bei einer Besichtigung dabei war, haftet automatisch. Vertragspartner des Maklers ist nur, wer ihn tatsächlich – auch stillschweigend – beauftragt hat. Ein gemeinsamer Auftritt mehrerer Personen macht noch keine gemeinsame Provisionsschuld.
Und was ist mit Mängeln am Objekt?
Auch dieser Einwand wurde geprüft. Der Vorwurf lautete, der Makler hätte erkennen müssen, dass für einen gewerblichen Teil des Objekts – hier ein Imbiss – eine Genehmigung fehlte. Der OGH war dazu zurückhaltend.
Wenn der Makler Informationen der Verkäuferseite weitergibt und keinen konkreten Anlass hat, an deren Richtigkeit zu zweifeln, muss er nicht ohne Weiteres selbst Nachforschungen bei Behörden anstellen. Eine automatische Provisionskürzung gibt es deshalb nicht.
Gerade bei Häusern mit gewerblichen Nutzungen, vermieteten Einheiten oder baurechtlich heiklen Umbauten ist das praktisch relevant. Ein Exposé ersetzt keine Due Diligence. Wer auf eine bestimmte Bewilligung angewiesen ist, sollte diese gesondert prüfen lassen.
Warum das gerade bei Scheidung und Aufteilung relevant ist
Wenn Sie sich gerade in einer ähnlichen Situation befinden, betrifft Sie die Entscheidung oft schneller als gedacht:
- Verkauf der Ehewohnung oder des Hauses: Einer von zwei Ehegatten kommuniziert mit dem Makler, später streitet man über Provision und interne Kostentragung.
- Neukauf nach der Trennung: Ein Partner besichtigt zuerst allein, später kaufen mehrere Personen gemeinsam oder über eine Gesellschaft.
- E-Mail-Chaos: Exposés werden an alte, selten genutzte oder berufliche Adressen geschickt, die niemand sauber dokumentiert hat.
- Gemischte Nutzung der Immobilie: Neben dem Wohnen spielen Vermietung, Büro oder Gastronomie eine Rolle – und damit zusätzliche Genehmigungsfragen.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in Wien sieht Dr. Pichler in der Praxis oft, dass nicht die große Vertragsklausel zum Problem wird, sondern die kleinen Schritte davor: Wer hat die Besichtigung organisiert, wer hat welche E-Mail verwendet, wer trat nach außen als Käufer auf?
Was Betroffene jetzt konkret prüfen sollten
- Geben Sie Maklern nur E-Mail-Adressen bekannt, die Sie tatsächlich regelmäßig lesen.
- Prüfen Sie Exposés sofort auf Provisionshinweise und speichern Sie den Kommunikationsverlauf.
- Wenn mehrere Personen kaufen wollen, klären Sie vorab schriftlich, wer Auftraggeber des Maklers ist.
- Wenn über eine GmbH gekauft werden soll, prüfen Sie frühzeitig, ob frühere Maklerkontakte trotzdem eine Provision auslösen können.
- Bei gewerblichen Teilen einer Immobilie sollten Genehmigungen, Widmungen und behördliche Auflagen gesondert kontrolliert werden.
[Rechtsanwalt Wien:] Maklerprovision bei Scheidung – Die wichtigsten Fragen
Muss ich Maklerprovision zahlen, obwohl ich nichts unterschrieben habe?
Ja, das kann sein. Ein Maklervertrag kann auch stillschweigend zustande kommen, wenn Sie Leistungen des Maklers bewusst nutzen, etwa eine Besichtigung oder Unterlagen zum Objekt. Eine Unterschrift ist nicht immer nötig. Entscheidend ist, wie sich die Beteiligten verhalten haben.
Zählt ein Exposé per E-Mail überhaupt als zugestellt?
Nicht jede E-Mail automatisch. Rechtlich relevant ist vor allem, ob die Nachricht an eine Adresse geschickt wurde, die Sie dem Makler selbst genannt oder selbst im Kontakt verwendet haben. Eine irgendwo gefundene Adresse genügt nicht ohne Weiteres. Genau daran kann die Durchsetzbarkeit einer bestimmten Provisionshöhe hängen.
Wir haben am Ende über eine GmbH gekauft – fällt dann keine Provision an?
Darauf sollten Sie sich nicht verlassen. Wenn der Makler den Kontakt zum Objekt hergestellt und den späteren Kauf damit angebahnt hat, kann seine Tätigkeit weiterhin ursächlich sein. Die spätere Zwischenschaltung einer GmbH beseitigt den Provisionsanspruch nicht automatisch. Entscheidend ist der tatsächliche Zusammenhang zwischen Maklerleistung und Kauf.
Haften bei mehreren Käufern immer alle für die Provision?
Nein. Zahlen muss grundsätzlich nur, wer Vertragspartner des Maklers geworden ist. Dass mehrere Personen gemeinsam besichtigen oder später gemeinsam kaufen, reicht dafür allein nicht aus. Gerade bei Trennung, Familienkäufen oder Gesellschaftsgründungen sollte daher früh geklärt werden, wer nach außen als Auftraggeber auftritt.
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