Hausverkauf nach der Scheidung: Steuerfrei oder 30 %?
Hausverkauf nach der Scheidung: Wann die Hauptwohnsitzbefreiung noch greift – und wann 30 % ImmoESt drohen
Sie ziehen aus, die Kinder bleiben vorerst im Haus, der Verkauf soll „später“ kommen – genau in diesem später liegt oft das steuerliche Problem.
In Trennungsphasen wird die Immobilie häufig pragmatisch geregelt: Einer bleibt, der andere geht, verkauft wird erst nach der Scheidung oder noch später. Juristisch und steuerlich sind das aber keine Nebensächlichkeiten. Beim späteren Verkauf stellt sich regelmäßig die Frage, ob die Hauptwohnsitzbefreiung noch greift oder ob auf den Gewinn Immobilienertragsteuer anfällt. Gerade weil zwischen Auszug, Scheidungsvergleich, Vermögensaufteilung und Verkauf oft Jahre liegen, wird die Steuerfrage leicht übersehen.
Als Kanzlei mit Schwerpunkt Scheidungsrecht in Wien erleben wir in der Praxis immer wieder dieselbe Konstellation: Die eigentliche Einigung über Haus oder Wohnung scheint gefunden, aber das Timing wurde nicht mitgedacht. Dann ist die Überraschung groß, wenn beim Verkauf plötzlich nicht der gesamte Erlös zur Verfügung steht.
Die typische Konstellation: Einer bleibt, einer geht – verkauft wird viel später
Die Ehefrau bleibt mit den Kindern im Einfamilienhaus. Der Mann zieht in eine Mietwohnung. Beide sagen sich: Zuerst soll Ruhe einkehren, verkauft wird später. Vielleicht in einem Jahr. Vielleicht nach Abschluss der Scheidung. Vielleicht dann, wenn die Immobilienpreise besser sind.
Aus familienrechtlicher Sicht ist das oft nachvollziehbar. Aus steuerlicher Sicht beginnt mit dem Auszug aber die Uhr zu laufen. Denn die Hauptwohnsitzbefreiung hängt nicht daran, dass die Ehe noch aufrecht ist oder dass man gemeinsam Eigentümer geblieben ist. Entscheidend ist, ob die jeweilige Person die Immobilie selbst als Hauptwohnsitz genutzt hat – und ob die gesetzlichen Fristen im Verkaufszeitpunkt noch erfüllt sind.
Das führt zu einem Missverständnis, das teuer werden kann: Viele meinen, die frühere gemeinsame Nutzung während der Ehe reiche immer aus. Das stimmt nicht. Jeder Verkäufer muss seine Befreiung im Ergebnis für sich selbst prüfen.
Worauf es wirklich ankommt: Nicht die Scheidung, sondern Ihr persönlicher Hauptwohnsitz
§ 30 EStG regelt die Besteuerung privater Grundstücksveräußerungen und die Ausnahmen davon. Für getrennte oder geschiedene Ehepartner ist vor allem die Hauptwohnsitzbefreiung entscheidend.
§ 30 Abs 2 Z 1 lit a EStG enthält die sogenannte 2-Jahres-Regel: Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war und der Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgegeben wird.
§ 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG enthält die 5-aus-10-Regel: Steuerfrei ist der Verkauf auch dann, wenn die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war.
§ 30a EStG regelt den Steuersatz der Immobilienertragsteuer. Derzeit beträgt er 30 % auf den steuerpflichtigen Gewinn.
§ 30b EStG ist in der Praxis deshalb wichtig, weil Notar oder Rechtsanwalt die ImmoESt beim Verkauf regelmäßig selbst berechnen und abführen. Wenn die Voraussetzungen der Befreiung nicht klar nachgewiesen sind, wird oft vorsichtshalber Steuer abgeführt.
Der Begriff Hauptwohnsitz richtet sich nicht nur nach dem Meldezettel. Nach dem Meldegesetz ist entscheidend, wo der Mittelpunkt der Lebensinteressen liegt. Die Meldung ist ein starkes Indiz, aber nicht der alleinige Beweis. Relevant sind etwa tatsächliche Nutzung, Aufenthaltsdauer, Kinderbetreuung, Verbrauchsdaten, Postzustellung oder Versicherungsunterlagen.
Für die Vermögensaufteilung nach der Scheidung sind die §§ 81 ff EheG maßgeblich. Diese Bestimmungen regeln, wie Ehewohnung und eheliches Gebrauchsvermögen aufzuteilen sind. Das AußStrG ist das Verfahrensrecht dazu und praktisch vor allem wegen der Fristen bedeutsam.
Warum lange Trennungsphasen steuerlich gefährlich sind
Die Scheidungsart ist für die Hauptwohnsitzbefreiung nicht ausschlaggebend. Ob einvernehmliche oder streitige Scheidung, ob Verschulden vorliegt oder nicht: Für die Steuerbefreiung zählt das nicht. Indirekt spielt die Scheidung aber sehr wohl eine Rolle, weil sie Zeit kostet. Und genau diese Zeit kann die Befreiung zerstören.
Wer früh auszieht und erst viele Jahre später verkauft, fällt oft aus beiden Befreiungsvarianten hinaus. Die 2-Jahres-Regel scheitert dann regelmäßig daran, dass der Hauptwohnsitz nicht mehr „mit der Veräußerung“ aufgegeben wird. Die 5-aus-10-Regel scheitert, wenn in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf keine fünf Jahre durchgehender Hauptwohnsitz mehr zusammenkommen.
Besonders heikel sind Modelle wie „wir vermieten noch zwei Jahre“ oder „wir warten auf einen besseren Markt“. Solche Zwischenlösungen wirken wirtschaftlich vernünftig, können aber steuerlich genau den Punkt überschreiten, an dem eine bisher erreichbare Befreiung verloren geht.
Drei Fälle aus der Praxis – mit sehr unterschiedlichem Ergebnis
Fall 1: Verkauf 18 Monate nach der Trennung
Die Ehefrau bleibt nach der Trennung noch acht Monate mit den Kindern im Haus. Der Mann zieht aus. Nach insgesamt 18 Monaten wird verkauft. Davor hatten beide sieben Jahre dort gewohnt.
Ergebnis: Beide können für ihren Anteil steuerfrei verkaufen. Die Ehefrau erfüllt die Voraussetzungen ohnehin. Der Mann scheitert zwar an der 2-Jahres-Regel, weil er schon vor dem Verkauf ausgezogen ist, fällt aber noch unter die 5-aus-10-Regel. Die sieben gemeinsamen Wohnjahre retten die Befreiung.
Fall 2: Verkauf erst 6,5 Jahre nach dem Auszug
Der Mann zieht nach der Trennung aus. Verkauft wird erst sechseinhalb Jahre später. Davor hatten beide nur vier Jahre gemeinsam im Haus gewohnt.
Ergebnis: Die Ehefrau kann steuerfrei bleiben, wenn sie bis zum Verkauf dort wohnt und damit die 2-Jahres-Regel erfüllt. Der Mann hat ein Problem. Er erfüllt weder die 2-Jahres-Regel noch die 5-aus-10-Regel, weil seine vier Jahre Hauptwohnsitz in den letzten zehn Jahren nicht ausreichen. Sein Anteil am Veräußerungsgewinn ist grundsätzlich steuerpflichtig.
Fall 3: Einer übernimmt die Wohnung, verkauft kurz darauf allein
Im Zuge der Aufteilung überträgt die Ehefrau ihren Hälfteanteil an der Eigentumswohnung an den Mann, gegen Ausgleichszahlung. Diese Übertragung löst regelmäßig keine ImmoESt aus, weil sie keine Veräußerung im Sinn des § 30 EStG ist. Steuerlich tritt der Erwerber in wesentlichen Punkten in die Rechtsstellung des Übergebers ein.
Der spätere Verkauf durch den Mann ist damit aber nicht automatisch steuerfrei. Entscheidend bleibt, ob die Wohnung ihm selbst als Hauptwohnsitz diente. Die frühere Nutzung durch die Ehefrau wandert für die Hauptwohnsitzbefreiung nicht einfach mit. Wenn der Mann selbst die nötigen Hauptwohnsitzzeiten nicht erfüllt, kann beim späteren Gesamtverkauf ImmoESt anfallen.
Der große Garten ist oft nicht mitbefreit
Ein häufiger Irrtum betrifft Einfamilienhäuser mit großem Grundstück. Viele gehen davon aus, dass bei erfüllter Hauptwohnsitzbefreiung die gesamte Liegenschaft steuerfrei verkauft werden kann. Das ist so nicht immer richtig.
Von der Befreiung umfasst sind regelmäßig das Eigenheim und bis zu 1.000 m² Grund und Boden. Liegt die Grundstücksfläche darüber, bleibt der auf die Mehrfläche entfallende Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Bei 1.800 m² kann also trotz erfüllter Hauptwohnsitzbefreiung ein Teil des Verkaufserlöses steuerlich relevant sein.
Gerade bei Häusern in Randlagen, mit Garten, Zufahrt oder zusätzlicher Freifläche sollte dieser Punkt früh geprüft werden. Sonst wird mit einem Nettoerlös gerechnet, der am Ende nicht erreicht wird.
Diese Fehler kosten nach Trennung und Scheidung besonders oft Geld
- „Der Meldezettel genügt.“ Nein. Die Meldung hilft, ersetzt aber keine tatsächliche Nutzung. Wenn Unterlagen über Schule, Stromverbrauch oder laufende Wohnnutzung fehlen, wird die Befreiung angreifbar.
- „Wir waren verheiratet, also ist alles steuerfrei.“ Die Ehe selbst schafft keine Befreiung. Entscheidend ist die individuelle Hauptwohnsitznutzung jedes Verkäufers.
- „Wir warten einfach noch ein paar Jahre.“ Genau dieses Warten ist der häufigste Grund für verlorene Steuerfreiheit.
- „Die Vermietung dazwischen macht nichts.“ Doch, sie kann vor allem die 2-Jahres-Regel zerstören, wenn der Hauptwohnsitz bereits beendet war.
- „Wenn ich den Anteil meines Ex-Partners übernehme, habe ich später dieselbe Befreiung.“ So einfach ist es nicht. Die Nutzung des anderen zählt für Ihre eigene Hauptwohnsitzbefreiung nicht automatisch mit.
- „Der ganze Garten ist mitbefreit.“ Bei mehr als 1.000 m² Grundfläche stimmt das regelmäßig nicht.
Fristen, die in der Praxis den Unterschied machen
- 2 Jahre ab Anschaffung: Für die 2-Jahres-Regel muss die Immobilie ab Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend Hauptwohnsitz gewesen sein, und dieser muss mit dem Verkauf enden.
- 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre: Für die 5-aus-10-Regel muss innerhalb der letzten zehn Jahre vor Verkauf ein durchgehender Hauptwohnsitz von mindestens fünf Jahren vorliegen.
- 1 Jahr ab Rechtskraft der Scheidung: Für Aufteilungsanträge nach den §§ 81 ff EheG gilt grundsätzlich eine Einjahresfrist. Diese Frist kann mittelbar auch für die Verkaufsplanung wichtig werden.
Was vor Auszug, Aufteilung und Verkauf geklärt werden sollte
- Wer zieht wann aus – und ist ein Verkauf kurzfristig realistisch?
- Welche Hauptwohnsitzzeiten hat jeder Ehepartner tatsächlich erfüllt?
- Gibt es Belege für die tatsächliche Nutzung der Immobilie?
- Ist eine Vermietung geplant, und was bedeutet das für die Befreiung?
- Wie groß ist das Grundstück – bleibt alles innerhalb der 1.000-m²-Grenze?
- Wird die Immobilie im Aufteilungsverfahren übertragen, und welche steuerlichen Folgen kann ein späterer Verkauf haben?
- Fällt neben der ImmoESt auch Grunderwerbsteuer an? Das ist getrennt zu prüfen.
FAQ: Die Fragen, die nach der Trennung meist zuerst kommen
Ich bin vor vier Jahren ausgezogen. Kann mein Anteil beim Verkauf noch steuerfrei sein?
Das hängt von Ihren früheren Hauptwohnsitzzeiten ab. Wenn Sie innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend dort Ihren Hauptwohnsitz hatten, kann die 5-aus-10-Regel noch greifen. Wenn Sie davor nur kurz dort gewohnt haben, wird die Befreiung oft nicht mehr erreichbar sein. Allein das Miteigentum reicht nicht.
Wenn meine Ex-Frau im Haus geblieben ist, hilft mir das auch für meine Steuerbefreiung?
Nein. Für die Hauptwohnsitzbefreiung kommt es auf Ihre eigene Nutzung an. Dass der andere Ehepartner weiterhin dort wohnt, verlängert Ihre persönliche Hauptwohnsitzzeit nicht. Beim gemeinsamen Verkauf kann daher ein Anteil steuerfrei und der andere steuerpflichtig sein.
Wir haben die Wohnung im Scheidungsvergleich auf meinen Mann übertragen. Fällt dabei schon ImmoESt an?
Die Übertragung im Zuge der Vermögensaufteilung löst regelmäßig keine ImmoESt aus, weil keine Veräußerung im Sinn des § 30 EStG vorliegt. Das bedeutet aber nicht, dass ein späterer Verkauf ebenfalls steuerfrei ist. Dann muss erneut geprüft werden, ob der übernehmende Ehepartner selbst die Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt.
Wir verkaufen ein Haus mit 1.800 m² Grund. Ist wirklich nicht alles steuerfrei?
Auch bei erfüllter Hauptwohnsitzbefreiung ist regelmäßig nur das Haus samt bis zu 1.000 m² Grund befreit. Für die restlichen 800 m² kann anteilig ImmoESt anfallen. Wie hoch diese ausfällt, hängt von der Aufteilung des Veräußerungsgewinns auf Gebäude und Grundfläche ab.
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