Hauptwohnsitzbefreiung bei der ImmoESt: Scheidung
Scheidung und Hausverkauf: Wann die Hauptwohnsitzbefreiung bei der ImmoESt wirklich hält – und wann 18 Monate zu lang sein können
„Wir haben dort jahrelang mit den Kindern gewohnt – warum soll jetzt beim Verkauf Steuer anfallen?“ Genau an diesem Punkt wird es in Trennungssituationen oft teuer. Nicht weil das Haus nie Hauptwohnsitz war, sondern weil ein Auszug zu früh erfolgt ist, die Wohnung zwischenzeitlich vermietet wurde oder im Aufteilungsvertrag aus einer scheinbar einfachen Lösung plötzlich eine entgeltliche Übertragung wird.
Gerade bei der Ehewohnung greifen Familienrecht und Steuerrecht ineinander. Wer im Haus bleibt, wer auszieht, wann verkauft wird und ob eine Ausgleichszahlung vereinbart ist, entscheidet nicht nur über die Vermögensaufteilung nach der Scheidung, sondern oft auch darüber, ob Immobilienertragsteuer anfällt. Als Kanzlei mit Schwerpunkt Scheidungsrecht in Wien zeigt sich in der Praxis immer wieder: Nicht der Verkauf selbst ist das Problem, sondern die zeitliche und vertragliche Gestaltung davor.
Wenn einer auszieht und der andere bleiben will, beginnt die eigentliche Steuerfrage
Ein typischer Fall: Die Ehefrau bleibt mit den Kindern im Einfamilienhaus, der Mann zieht in eine Mietwohnung. Monate später steht fest, dass das Haus doch nicht gehalten werden kann. Entweder soll an Dritte verkauft werden oder ein Ehegatte übernimmt den Anteil des anderen gegen Ausgleichszahlung.
Für das Familienrecht ist dann entscheidend, wie die Ehewohnung im Zuge der Aufteilung behandelt wird. Die §§ 81 ff EheG regeln, wie eheliches Gebrauchsvermögen und eheliche Ersparnisse nach der Scheidung aufgeteilt werden. Vereinfacht gesagt: Das Gericht oder die Vereinbarung der Ehegatten legt fest, wer die Ehewohnung erhält und ob dafür eine Ausgleichszahlung zu leisten ist.
Steuerlich ist das aber nur der Anfang. § 30 EStG regelt die Besteuerung privater Grundstücksveräußerungen, also die ImmoESt. Maßgeblich ist dabei oft die Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG. Diese Befreiung kann den Verkauf oder den Auskauf steuerfrei machen – aber nur, wenn die Voraussetzungen bei der veräußernden Person sauber erfüllt sind.
Zwei Wege zur Steuerbefreiung – und beide scheitern oft an einem Detail
Die Hauptwohnsitzbefreiung funktioniert über zwei Varianten:
- 2-Jahres-Variante: Die Immobilie wurde ab Anschaffung mindestens 2 Jahre ununterbrochen bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz genutzt, danach wird der Hauptwohnsitz aufgegeben.
- 5-von-10-Regel: Innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf bestand für mindestens 5 Jahre durchgehend ein Hauptwohnsitz, der dann aufgegeben wird.
„Aufgabe des Hauptwohnsitzes“ bedeutet nicht nur eine Ummeldung. Entscheidend ist, wo der tatsächliche Lebensmittelpunkt lag. Der Meldezettel ist wichtig, aber nicht allein ausschlaggebend. Auch tatsächlicher Auszug, Schulweg der Kinder, Stromverbrauch oder Schlüsselübergabe können später relevant werden.
Heikel ist der zeitliche Zusammenhang zwischen Aufgabe des Hauptwohnsitzes und Verkauf. In der Praxis wird ein enger Zusammenhang verlangt. Rund ein Jahr ist oft unproblematischer. Darüber hinaus wird die Sache erklärungsbedürftig. Bei längeren Zeiträumen – etwa wegen eines laufenden Scheidungsverfahrens, Finanzierungsproblemen oder eines schwer verkäuflichen Objekts – kann die Befreiung trotzdem halten, wenn der Ablauf gut dokumentiert ist.
18 Monate seit dem Auszug: noch steuerfrei oder schon zu spät?
Die Frau zieht nach der Trennung aus, der Mann bleibt in der Eigentumswohnung. 18 Monate später übernimmt der Mann ihren Hälfteanteil und zahlt sie aus. Viele halten das für einen rein scheidungsbezogenen Vermögensausgleich. Steuerlich ist es für die Frau aber regelmäßig eine entgeltliche Veräußerung ihres Anteils.
Das bedeutet: Ohne Befreiung fällt grundsätzlich ImmoESt an. Der Steuersatz liegt regelmäßig bei 30 % des steuerpflichtigen Gewinns. Ob die Frau dennoch steuerfrei bleibt, hängt daran, ob sie die Hauptwohnsitzbefreiung noch ziehen kann.
War die Wohnung zuvor mindestens 2 Jahre ununterbrochen ihr Hauptwohnsitz bis zum Auszug, oder erfüllt sie die 5-von-10-Regel, ist die Befreiung grundsätzlich möglich. Das Problem sind die 18 Monate. Dieser Zeitraum ist nicht automatisch schädlich, aber er ist deutlich erklärungsbedürftig. Wenn nachweisbar ist, dass laufende Scheidungsverhandlungen, Finanzierungsfragen des Mannes oder ein streitiges Aufteilungsverfahren den früheren Abschluss verhindert haben, lässt sich der enge zeitliche Zusammenhang oft noch argumentieren. Ohne Unterlagen droht Steuerpflicht in einer Größenordnung, die vorher niemand eingeplant hat.
Vermietung nach der Trennung: Warum ein einziges Jahr alles kippen kann
Besonders oft wird eine Eigentumswohnung nach dem Auszug eines Ehegatten oder nach dem Umzug beider Ehepartner vorübergehend vermietet. Die Überlegung ist nachvollziehbar: leer stehen lassen lohnt nicht. Steuerlich kann genau dieser Schritt die falsche Reihenfolge sein.
Die 2-Jahres-Variante verlangt eine ununterbrochene Hauptwohnsitznutzung bis zur Veräußerung. Wird die Wohnung davor vermietet, ist diese Variante weg. Dann bleibt nur noch die 5-von-10-Regel.
Ein Beispiel aus der Praxis: Das Paar wohnt 4 Jahre in der Eigentumswohnung, zieht später in ein Haus und vermietet die Wohnung 3 Jahre. Dann soll sie verkauft werden. Viele meinen, 4 Jahre Hauptwohnsitz müssten doch reichen. Tun sie nicht. Die 2-Jahres-Variante scheitert an der Vermietung. Die 5-von-10-Regel scheitert daran, dass es innerhalb der letzten 10 Jahre eben nur 4 und nicht 5 durchgehende Hauptwohnsitzjahre waren. Ergebnis: ImmoESt.
Wären es 5 Jahre Hauptwohnsitz gewesen, könnte der Verkauf trotz zwischenzeitlicher Vermietung innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei sein. Manchmal entscheiden also wenige Monate über mehrere tausend Euro.
Großes Grundstück, kleines Missverständnis: Die 1.000-m²-Grenze wird oft übersehen
„Das Haus war unser Hauptwohnsitz, also ist der ganze Verkauf steuerfrei“ – bei größeren Liegenschaften stimmt das oft nur teilweise. Die Hauptwohnsitzbefreiung erfasst das Eigenheim oder die Eigentumswohnung samt Grund und Boden grundsätzlich nur bis 1.000 m².
Hat das Grundstück 1.200 m² oder 1.600 m², kann der übersteigende Teil steuerpflichtig sein. Das betrifft vor allem Häuser im Wiener Umland oder in ländlicheren Gebieten, wo große Gärten üblich sind.
Ein Paar lebte 7 Jahre im Haus, zog nach der Trennung aus und verkaufte 8 Monate später. Die Voraussetzungen der 5-von-10-Regel sind erfüllt, der zeitliche Zusammenhang passt. Bei einem Grundstück von 1.200 m² ist dennoch Vorsicht nötig: Für die 200 m² über der Grenze kann anteilig ImmoESt anfallen. Gerade bei wertvollen Baugrundflächen ist das kein Nebenthema.
Unentgeltliche Übertragung im Aufteilungsvertrag klingt gut – später kann es teuer werden
Nicht jede Übertragung im Zuge der Scheidung löst sofort ImmoESt aus. Wird die Immobilie oder ein Anteil unentgeltlich übertragen, liegt keine steuerpflichtige Veräußerung vor. Das kann etwa bei einer Aufteilung ohne echte Gegenleistung der Fall sein.
Aber auch hier steckt die Schwierigkeit im Detail. Sobald Ausgleichszahlungen, Schuldenübernahmen oder andere Gegenleistungen eine Rolle spielen, kann die Übertragung ganz oder teilweise entgeltlich sein. Die Formulierungen im Vertrag sind deshalb nicht bloße Formalität.
Wichtig ist außerdem der sogenannte „Fußstapfeneffekt“: Wer unentgeltlich übernimmt, übernimmt auch die steuerlichen Anschaffungsdaten und Anschaffungskosten des anderen. Das spart heute möglicherweise ImmoESt, verschiebt das Thema aber in die Zukunft. Wird die Immobilie später verkauft und ist dann keine Hauptwohnsitzbefreiung mehr erreichbar, kann die Steuer später beim Übernehmer anfallen.
§ 97 ABGB schützt die Ehewohnung in bestimmten Konstellationen, die §§ 138 ff ABGB betreffen die Kinderbelange und Obsorge. Diese Bestimmungen entscheiden zwar nicht direkt über die ImmoESt, beeinflussen aber in der Praxis, wer wann auszieht und ob ein Verkauf wegen Schuljahr, Betreuung oder Wohnsituation verschoben wird. Das kann für die steuerliche Beurteilung den Ausschlag geben.
Die häufigsten Fehler, durch die bei der Scheidung unnötig ImmoESt entsteht
- „Bei Scheidung ist die Übertragung automatisch steuerfrei“: Nein. Der Verkauf an Dritte und auch der Auskauf eines Miteigentumsanteils können ImmoESt auslösen.
- Monate falsch gerechnet: Es fehlen 2 Monate auf die 5 Jahre Hauptwohnsitz oder wenige Wochen auf einen günstigeren Verkaufszeitpunkt.
- Auszug nicht dokumentiert: Wenn der zeitliche Zusammenhang erklärt werden muss, reichen Erinnerungen allein nicht.
- Zwischenvermietung ohne Prüfung: Sie zerstört oft die 2-Jahres-Variante.
- Großes Grundstück übersehen: Alles über 1.000 m² kann anteilig steuerpflichtig sein.
- ImmoESt und Grunderwerbsteuer verwechselt: Das sind zwei verschiedene Abgaben. Beide können gleichzeitig relevant sein.
- Aufteilungsvertrag unklar formuliert: Ob etwas unentgeltlich, teilentgeltlich oder voll entgeltlich ist, hängt oft an einzelnen Klauseln.
Fristen, die in der Praxis wirklich zählen
- Rund 1 Jahr nach Aufgabe des Hauptwohnsitzes: Dieser Zeitraum gilt oft noch als gut argumentierbarer enger Zusammenhang zum Verkauf. Längere Dauer ist möglich, muss aber plausibel belegbar sein.
- 2 Jahre ununterbrochene Hauptwohnsitznutzung: Relevant für die erste Befreiungsvariante.
- 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre: Relevant für die zweite Befreiungsvariante.
- 1 Jahr nach Rechtskraft der Scheidung: Nach dem EheG muss der Antrag auf Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse grundsätzlich binnen eines Jahres gestellt werden.
Checkliste vor Verkauf oder Auskauf der Ehewohnung
- Wann genau haben die Ehegatten die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt?
- Ist die 2-Jahres-Variante oder die 5-von-10-Regel erfüllt?
- Wann wurde der Hauptwohnsitz tatsächlich aufgegeben – und wie ist das belegbar?
- Gab es nach dem Auszug eine Vermietung oder sonstige Nutzung?
- Ist die Übertragung im Scheidungsvergleich wirklich unentgeltlich oder steckt eine Gegenleistung darin?
- Wie groß ist das Grundstück? Liegt es über 1.000 m²?
- Soll an Dritte verkauft werden oder übernimmt ein Ehegatte den Anteil des anderen?
- Ist der Zeitpunkt des Verkaufs frei wählbar oder fehlen nur noch wenige Monate bis zur Befreiung?
FAQ: Die Fragen, die Betroffene meist zuerst googeln
Muss ich beim Hausverkauf nach der Scheidung automatisch ImmoESt zahlen?
Nein. Steuerpflicht entsteht nicht automatisch, aber sie ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Immobilie einmal Ehewohnung war. Entscheidend ist, ob eine entgeltliche Veräußerung vorliegt und ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift. Gerade beim Auskauf eines Ehegatten wird das oft falsch eingeschätzt.
Bekommt mein Ex die Steuerfreiheit, obwohl er schon vor 18 Monaten ausgezogen ist?
Möglich ist das, sicher ist es nicht. 18 Monate sind ein heikler Zeitraum, weil der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Hauptwohnsitzaufgabe und Veräußerung gut begründet werden muss. Wenn Scheidungsverfahren, Finanzierung oder ernsthafte Verkaufsbemühungen den späteren Abschluss erklären, kann die Befreiung noch funktionieren. Ohne nachvollziehbare Dokumentation wird es schwierig.
Wir haben die Wohnung nach dem Auszug vermietet – ist die Steuerbefreiung damit weg?
Die 2-Jahres-Variante ist dann meist weg, weil die Hauptwohnsitznutzung nicht bis zur Veräußerung durchlief. Ob trotzdem Steuerfreiheit möglich ist, hängt an der 5-von-10-Regel. Wer innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf mindestens 5 Jahre durchgehend dort den Hauptwohnsitz hatte, kann trotz Vermietung noch begünstigt sein. Bei nur 4 Jahren klappt das nicht.
Fällt bei einem Grundstück mit 1.600 m² die Befreiung für alles weg?
Nein, nicht zwingend für alles. Die Hauptwohnsitzbefreiung erfasst grundsätzlich das Gebäude samt Grund und Boden bis 1.000 m². Der darüber hinausgehende Teil kann aber steuerpflichtig sein. Deshalb sollte bei größeren Grundstücken immer geprüft werden, welcher Flächenanteil steuerfrei und welcher steuerpflichtig ist.
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