Hauptwohnsitzbefreiung die ImmoESt spart: Hausverkauf
Scheidung, Hausverkauf, Auszug: Wann die Hauptwohnsitzbefreiung die ImmoESt spart — und wann ein Monat zu spät ist
Er ist seit fünf Jahren und zwei Monaten aus dem Haus ausgezogen, sie wohnt mit den Kindern noch dort, der Verkauf ist jetzt unterschriftsreif — genau in solchen Fällen entscheidet oft nicht das „große Ganze“, sondern eine Handvoll Daten im Kalender über mehrere tausend Euro Steuer.
Bei Trennung und Scheidung geht es bei einer Immobilie nicht nur um die Frage, wer im Haus bleibt oder wer ausbezahlt wird. Genauso wichtig ist, ob beim Verkauf oder bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils Immobilienertragsteuer anfällt. Gerade bei Ehewohnungen und Familienhäusern wird die Hauptwohnsitzbefreiung oft vorschnell als sicher angenommen. Das ist ein Fehler. Denn die Befreiung gilt nicht automatisch, nicht für beide gleich und nicht für jede Art der Nutzung.
Wenn einer bleibt und einer geht, beginnt die steuerliche Uhr zu laufen
Typisch ist diese Konstellation: Das Paar trennt sich nach zwölf gemeinsamen Jahren. Die Ehefrau bleibt mit den Kindern im Haus in Niederösterreich, der Mann zieht in eine Mietwohnung nach Wien. Monate oder Jahre später steht die Scheidung an. Dann folgt die nächste Frage: Wird das Haus gemeinsam verkauft oder übernimmt ein Ehegatte den Anteil des anderen gegen Ausgleichszahlung?
Genau hier wird es steuerlich heikel. Denn für die ImmoESt zählt nicht, ob die Trennung fair war oder wer mehr in die Immobilie investiert hat. Entscheidend ist, ob die Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung im Zeitpunkt der Veräußerung oder Anteilsübertragung erfüllt sind. Und diese Voraussetzungen muss jeder Miteigentümer für seinen Anteil selbst erfüllen.
Das hat praktische Folgen: Die Ehefrau kann für ihren Hälfteanteil steuerfrei verkaufen, während der Mann für seinen Anteil ImmoESt zahlen muss. Oder umgekehrt. Wer einfach davon ausgeht, dass „das Familienhaus eh steuerfrei“ ist, riskiert eine unangenehme Überraschung bei der Vertragsabwicklung.
Nicht jede Scheidungsvereinbarung ist steuerlich gleich gut gebaut
Ob die Immobilie an einen Dritten verkauft wird oder ob ein Ehegatte den anderen auszahlt, macht einen Unterschied. Beim Verkauf an Dritte liegt eine klassische Grundstücksveräußerung vor. Kauft ein Ehegatte den Anteil des anderen gegen Ausgleichszahlung ab, ist auch das grundsätzlich ein entgeltlicher Vorgang. Für den verkaufenden Ehegatten kann daher ebenfalls ImmoESt anfallen.
Das Aufteilungsrecht nach §§ 81 ff EheG regelt, wie eheliches Gebrauchsvermögen und Ersparnisse nach der Scheidung verteilt werden. Dazu gehört oft auch die Ehewohnung oder das gemeinsam genutzte Haus. Diese Regeln beantworten aber nicht automatisch die steuerliche Frage. Sie bestimmen vor allem den Weg der Übertragung: Verkauf, Zuweisung, Ausgleichszahlung oder gerichtliche Aufteilung. Das Verfahren selbst richtet sich, wenn keine Einigung gelingt, nach dem AußStrG.
Für die Steuer ist die Scheidungsart meist nebensächlich. Ob einvernehmliche Scheidung nach § 55a EheG, Scheidung aus Verschulden oder lange Trennung: Für die ImmoESt kommt es vor allem auf Nutzung, Zeitablauf, Aufgabe des Hauptwohnsitzes und die konkrete Vertragsgestaltung an.
Diese zwei Regeln entscheiden meist alles: 2 Jahre oder 5 aus 10
§ 30 EStG regelt die Besteuerung privater Grundstücksveräußerungen. Grundsätzlich beträgt die Immobilienertragsteuer 30 % auf den Veräußerungsgewinn. Die wichtigste Ausnahme bei Trennung und Scheidung ist § 30 Abs 2 Z 1 EStG, die Hauptwohnsitzbefreiung.
Sie greift in zwei Varianten:
- 2-Jahres-Regel: Die Immobilie muss ab der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend Hauptwohnsitz gewesen sein, und dieser Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden.
- 5-aus-10-Regel: Die Immobilie muss innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz gewesen sein, und auch hier muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden.
Hauptwohnsitz bedeutet nicht bloß eine Meldung im Zentralen Melderegister. Gemeint ist der Mittelpunkt der Lebensinteressen: Wo lebt die Familie? Wo gehen die Kinder in Schule oder Kindergarten? Von wo wird regelmäßig zur Arbeit gefahren? Der Meldezettel ist ein starkes Indiz, aber nicht allein ausschlaggebend.
Wichtig ist außerdem: Die Befreiung ist personenbezogen. Bei Miteigentum wird also für jeden Ehegatten getrennt geprüft. Wer die Voraussetzungen erfüllt, verkauft steuerfrei. Wer sie nicht erfüllt, zahlt für seinen Anteil grundsätzlich ImmoESt.
Drei Fälle aus der Praxis — mit sehr unterschiedlichen Ergebnissen
Fall 1: Die Frist ist knapp, aber erreicht
Der Mann ist seit fünf Jahren und zwei Monaten aus dem früheren Familienhaus ausgezogen. Davor lebte er dort acht Jahre lang tatsächlich mit Hauptwohnsitz. Die Ehefrau ist mit den Kindern weiter im Haus geblieben. Jetzt wird verkauft.
Für den Mann greift die 5-aus-10-Regel: Er hatte innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mehr als fünf Jahre durchgehend seinen Hauptwohnsitz dort. Dass er bereits früher ausgezogen ist, schadet nicht, wenn die zeitlichen Voraussetzungen eingehalten sind und der Hauptwohnsitz im Zuge der Trennung aufgegeben wurde. Auch der Anteil der Ehefrau kann steuerfrei sein, wenn sie bis zum Verkauf dort ihren Hauptwohnsitz hatte und diesen mit dem Verkauf aufgibt.
Fall 2: Ein Monat fehlt — und der Anteil wird steuerpflichtig
Die Ehefrau zog vor sechs Jahren und einem Monat aus der Eigentumswohnung aus. Davor wohnte sie dort vier Jahre und elf Monate. Die Wohnung wird jetzt verkauft.
Die 2-Jahres-Regel hilft ihr nicht, weil die Wohnung nicht vom Erwerb an bis zum Verkauf durchgehend Hauptwohnsitz war. Die 5-aus-10-Regel verfehlt sie knapp: Vier Jahre und elf Monate sind eben nicht fünf Jahre. Für ihren Anteil fällt daher grundsätzlich ImmoESt an. Der frühere Ehegatte kann für seinen Anteil trotzdem steuerfrei sein, wenn er die Voraussetzungen erfüllt hat. Dass beide dieselbe Wohnung verkaufen, führt also nicht automatisch zum selben steuerlichen Ergebnis.
Fall 3: Ausgleichszahlung statt Verkauf — mit Teil-Steuerpflicht durch Arbeitszimmer
Die Frau bleibt im Haus, der Mann verkauft ihr seinen 50-%-Anteil gegen Ausgleichszahlung. Er hatte dort zehn Jahre lang seinen Hauptwohnsitz und zieht erst rund um den Vertragstermin endgültig aus.
Sein Anteil kann wegen der Hauptwohnsitzbefreiung steuerfrei sein. Problematisch wird es aber, wenn ein Teil des Hauses nicht der privaten Wohnnutzung diente, etwa ein betrieblich gewidmetes Arbeitszimmer mit 20 % der Fläche. Dann kann dieser Teil von der Befreiung ausgenommen sein. Der Wohnanteil bleibt steuerfrei, der betrieblich genutzte Teil kann steuerpflichtig werden.
Die Frau zahlt als Erwerberin keine ImmoESt, weil sie nicht veräußert. Zu prüfen ist in solchen Konstellationen aber regelmäßig die Grunderwerbsteuer. ImmoESt und GrESt werden in der Praxis häufig verwechselt, sind aber zwei verschiedene Themen.
Wo Betroffene bei Haus und Wohnung nach der Trennung Geld verlieren
- Der 10-Jahres-Mythos: Viele glauben, nach zehn Jahren sei ein Verkauf automatisch steuerfrei. Das stimmt nicht. Ohne Befreiungstatbestand kann auch nach langer Haltedauer ImmoESt anfallen.
- Nur auf den Meldezettel schauen: Wer zwar gemeldet ist, aber tatsächlich längst anderswo lebt, hat ein Beweisproblem. Umgekehrt kann auch eine verspätete Ummeldung Diskussionen auslösen.
- Falsches Timing: Bei der 5-aus-10-Regel können wenige Wochen den Ausschlag geben. Ein zu später Verkauf oder ein zu früher Auszug kostet mitunter viel Geld.
- Aufgabe des Hauptwohnsitzes nicht belegen: Für die Befreiung muss der Hauptwohnsitz im Zusammenhang mit der Veräußerung aufgegeben werden. Fehlende Dokumentation erschwert die Abwicklung.
- Miteigentum falsch verstanden: Es reicht nicht, wenn einer alle Voraussetzungen erfüllt. Jeder Ehegatte wird für seinen Anteil gesondert beurteilt.
- Teilweise Vermietung ignorieren: Wer nach der Trennung ein Zimmer an Studierende vermietet oder eine Einliegerwohnung überlässt, verändert die steuerliche Beurteilung. Der vermietete Teil kann steuerpflichtig bleiben.
Besonders heikel: Wenn nach der Trennung noch vermietet oder umgebaut wird
Eine oft übersehene Konstellation betrifft gemischt genutzte Objekte. Die Wohnung wurde während der Ehe angeschafft. Nach der Trennung bleibt die Ehefrau dort wohnen und vermietet ein Zimmer an Studierende, bevor die Wohnung später verkauft wird.
Die Hauptwohnsitzbefreiung erfasst nur jenen Teil, der tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Der vermietete Bereich kann daher aus der Befreiung herausfallen. Dasselbe gilt bei betrieblich genutzten Räumen oder klar abgegrenzten Einheiten mit anderer Nutzung. Wer vor dem Verkauf noch „vorübergehend“ vermietet, sollte nicht davon ausgehen, dass das steuerlich folgenlos bleibt.
Auch bei größeren An- und Umbauten, bei Förderungen oder bei grenzüberschreitenden Sachverhalten lohnt sich ein genauer Blick auf die Chronologie. Gerade in Scheidungsvergleichen wird die Immobilie oft zivilrechtlich sauber geregelt, steuerlich aber nur oberflächlich mitgedacht.
Fristen, die man bei der Scheidung nicht nebenbei laufen lassen sollte
- 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre: Für die Hauptwohnsitzbefreiung nach der 5-aus-10-Regel zählt jeder Monat.
- Ab Anschaffung bis Verkauf mindestens 2 Jahre: Nur dann kommt die 2-Jahres-Regel in Betracht.
- 1 Jahr ab Rechtskraft der Scheidung: Für Aufteilungsanträge nach §§ 81 ff EheG gilt grundsätzlich diese Frist. Sie betrifft nicht direkt die ImmoESt, aber sehr wohl die Gestaltungsmöglichkeiten rund um Haus und Wohnung.
Checkliste vor Unterschrift unter Scheidungs- oder Kaufvertrag
- Chronologie erstellen: Anschaffung, Einzug, Auszug, Ummeldungen, Trennung, geplanter Verkauf oder Abkauf.
- Für jeden Ehegatten getrennt prüfen, ob die 2-Jahres-Regel oder 5-aus-10-Regel erfüllt ist.
- Nachweise sammeln: Meldezettel, Schul- und Kindergartenbestätigungen, Energieverbrauch, Schriftverkehr, allenfalls Arbeitsweg oder Lieferadressen.
- Gemischte Nutzung offenlegen: Vermietete Zimmer, Arbeitszimmer, Einliegerwohnung, betriebliche Nutzung.
- Zwischen ImmoESt und Grunderwerbsteuer unterscheiden.
- Vor Vertragsunterfertigung klären, wie die Befreiung gegenüber dem Parteienvertreter belegt wird, damit nicht vorsorglich unnötig Steuer einbehalten wird.
FAQ: Die Fragen, die bei Trennung und Immobilien fast immer kommen
Wie lange muss ich im Haus gewohnt haben, damit der Verkauf steuerfrei ist?
Entweder vom Erwerb an bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre durchgehend, oder innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend. Zusätzlich muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden. Entscheidend ist nicht nur die Meldung, sondern der tatsächliche Lebensmittelpunkt.
Bekommt mein Mann die Hauptwohnsitzbefreiung auch dann, wenn er schon vor Jahren ausgezogen ist?
Ja, das kann sein. Wenn er innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend dort seinen Hauptwohnsitz hatte, kann die 5-aus-10-Regel noch greifen. Ob das klappt, hängt an der genauen zeitlichen Abfolge. Ein Monat kann den Unterschied machen.
Wenn ich seinen Hälfteanteil im Zuge der Scheidung übernehme, ist das steuerfrei?
Für den verkaufenden Ehegatten kann ImmoESt anfallen, weil die Übertragung gegen Ausgleichszahlung entgeltlich ist. Ob sein Anteil steuerfrei bleibt, hängt von der Hauptwohnsitzbefreiung ab. Für den übernehmenden Ehegatten stellt sich eher die Frage der Grunderwerbsteuer, nicht der ImmoESt.
Ich habe nach der Trennung ein Zimmer vermietet. Ist jetzt alles steuerpflichtig?
Nein, aber der vermietete Teil kann gesondert zu beurteilen sein. Die Hauptwohnsitzbefreiung deckt grundsätzlich nur den selbst genutzten Hauptwohnsitzbereich ab. Je klarer die Flächen getrennt und je dauerhafter die Vermietung, desto eher bleibt ein Teil steuerpflichtig.
Reicht es, wenn ich dort noch gemeldet bin?
Nein. Der Meldezettel ist wichtig, aber nicht allein entscheidend. Wenn das Finanzamt oder der Parteienvertreter Zweifel hat, kommt es auf den tatsächlichen Mittelpunkt der Lebensinteressen an. Deshalb sind Belege zur tatsächlichen Wohnnutzung oft entscheidend.
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