Scheidung läuft, Grundstück soll weg: Wann ein Ehepartner die Versteigerung trotzdem durchsetzen kann
Wer ein Grundstück verkaufen trotz Scheidung möchte, obwohl die Scheidung jahrelang ruht, kann plötzlich erleben, dass ein gemeinsames Grundstück verkauft wird, bevor überhaupt geklärt ist, wem es wirtschaftlich zustehen soll. Ein laufendes Scheidungsverfahren schützt gemeinsames Eigentum nämlich nicht automatisch vor der Aufhebung der Eigentümergemeinschaft.
Das Ehepaar besaß mehrere Immobilien – doch nur ein Grundstück wurde zum Streitpunkt
Der Ehemann und die Ehefrau waren jeweils zur Hälfte Eigentümer mehrerer Immobilien: Dazu gehörten ein Grundstück in Königsbrunn, drei Eigentumswohnungen in Wien und eine größere Liegenschaft im Waldviertel.
Während das Scheidungsverfahren bereits anhängig war, geriet der Ehemann finanziell unter Druck. Er benötigte Geld für bestehende Zahlungsverpflichtungen und wollte deshalb die Eigentümergemeinschaft am Grundstück in Königsbrunn beenden. Sein Ziel war eine gerichtliche Versteigerung mit anschließender Aufteilung des Erlöses.
Die Ehefrau wollte das verhindern. Sie argumentierte, dass das Grundstück zunächst unangetastet bleiben müsse. Schließlich könne die Immobilie später im Rahmen der Aufteilung des ehelichen Vermögens nach der Scheidung eine Rolle spielen. Dort werde nicht zwingend nach den bisherigen Eigentumsquoten verteilt.
Das Grundstück wurde allerdings von keinem der beiden Ehepartner genutzt. Es war auch nicht die gemeinsame Ehewohnung. Zusätzlich war das Scheidungsverfahren nach einem nicht wahrgenommenen Verhandlungstermin ungefähr eineinhalb Jahre lang nicht weiterbetrieben worden.
Warum ein Miteigentümer grundsätzlich die Aufhebung verlangen kann
Nach § 830 ABGB kann ein Miteigentümer grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Jeder Eigentümer soll nicht dauerhaft gezwungen sein, an einer gemeinsamen Eigentümerstruktur festzuhalten, wenn er diese beenden möchte.
Eine Aufhebung kann durch eine tatsächliche Teilung erfolgen. Bei einem Grundstück ist das aber nicht immer sinnvoll oder rechtlich möglich. Wenn eine Teilung in einzelne Grundstücksteile nicht praktikabel ist, kommt eine gerichtliche Versteigerung in Betracht. Der erzielte Verkaufserlös wird anschließend nach den Eigentumsanteilen verteilt.
Bei je hälftigem Eigentum bedeutet das zunächst: Beide Ehepartner erhalten grundsätzlich 50 Prozent des Erlöses. Ob dieser Betrag wirtschaftlich der späteren Aufteilung des ehelichen Vermögens entspricht, ist eine davon getrennte Frage.
Weitere Informationen zur Vermögensaufteilung und zum Ablauf einer Scheidung können bei der rechtlichen Einordnung helfen.
Grundstück verkaufen trotz Scheidung: Die Scheidung kann schützen – aber nicht auf unbestimmte Zeit
Für die Vermögensaufteilung nach der Scheidung gelten die Regeln der §§ 81 ff EheG. Diese Bestimmungen betreffen das eheliche Gebrauchsvermögen und die ehelichen Ersparnisse. Das Gericht kann dabei die Beiträge der Ehepartner, die Bedürfnisse der Ehepartner und der Kinder sowie weitere Umstände berücksichtigen.
Das bedeutet: Die spätere Aufteilung muss nicht zwingend exakt den bisherigen Eigentumsquoten folgen. Eine Immobilie kann etwa einem Ehepartner zugewiesen werden, während der andere eine Ausgleichszahlung erhält. Auch unterschiedliche finanzielle Beiträge, Arbeitsleistungen im Haushalt oder die Betreuung gemeinsamer Kinder können bei der Gesamtbetrachtung Bedeutung erlangen.
Gerade deshalb kann ein laufendes Aufteilungs- oder Scheidungsverfahren in bestimmten Situationen ein Argument gegen die sofortige Verwertung einer gemeinsamen Immobilie sein. Andernfalls könnte ein Vermögensgegenstand verkauft werden, bevor geklärt ist, welche Rolle er im ehelichen Vermögen spielt.
Dieser Schutz hat jedoch Grenzen. Wer sich auf das noch nicht abgeschlossene Scheidungsverfahren beruft, muss deutlich machen, weshalb die konkrete Verwertung einen Nachteil verursacht. Außerdem darf das Verfahren nicht über längere Zeit ohne nachvollziehbaren Grund stillstehen.
OGH: Eineinhalb Jahre Stillstand reichten hier nicht als Schutzschild
Der Oberste Gerichtshof befasste sich mit dieser Frage in der Entscheidung OGH vom 16.05.2002, 6 Ob 98/02h. Die Entscheidung stammt damit aus dem Jahr 2002 und ist keine neue Entscheidung. Ihre Grundgedanken sind für vergleichbare Konflikte über gemeinsame Immobilien während eines Scheidungsverfahrens weiterhin von praktischer Bedeutung. Zur vollständigen OGH-Entscheidung
Der OGH ließ die gerichtliche Aufhebung des gemeinsamen Eigentums am Grundstück in Königsbrunn durch Versteigerung zu. Der Verkaufserlös sollte im Verhältnis der bisherigen Eigentumsanteile, also zur Hälfte an jeden Ehepartner, verteilt werden.
Das zentrale Argument war der lange Stillstand des Scheidungsverfahrens. Nach einem nicht wahrgenommenen Verhandlungstermin war das Verfahren rund eineinhalb Jahre nicht fortgesetzt worden. Die Ehefrau konnte außerdem keinen konkreten Nachteil darlegen, der gerade durch die Verwertung dieses Grundstücks entstehen würde.
Gegen einen besonderen Schutz sprach zusätzlich, dass die Liegenschaft weder als Ehewohnung diente noch von einem der Ehepartner genutzt wurde. Auch hatte die Ehefrau nicht konkret behauptet, zur Anschaffung dieses Grundstücks deutlich mehr beigetragen zu haben als ihr Ehemann.
Der OGH stellte damit nicht den allgemeinen Grundsatz auf, dass gemeinsames Eigentum während eines Scheidungsverfahrens immer verwertet werden darf. Ausschlaggebend waren die besonderen Umstände: das lange Ruhen des Verfahrens, die fehlende Nutzung als Ehewohnung und das Fehlen konkret aufgezeigter Nachteile.
Die Entscheidung bedeutete außerdem nicht, dass damit automatisch das gesamte eheliche Vermögen aufgeteilt war. Zugelassen wurde die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft an diesem Grundstück. Andere Immobilien und mögliche Ansprüche aus der späteren Aufteilung blieben davon getrennt zu beurteilen.
Vier Situationen, in denen diese Frage plötzlich wichtig wird
- Ein Ehepartner braucht dringend Geld: Bestehen Kreditrückstände oder andere Zahlungsverpflichtungen, kann der Wunsch entstehen, eine gemeinsame Immobilie zu verkaufen oder die Eigentümergemeinschaft gerichtlich aufzuheben.
- Das Scheidungsverfahren liegt still: Wer nach einem Termin oder einem Schriftsatz über lange Zeit nichts mehr unternimmt, schwächt unter Umständen das Argument, die Immobilie müsse bis zur endgültigen Aufteilung unangetastet bleiben.
- Die Immobilie ist keine Ehewohnung: Bei einem ungenutzten Grundstück oder einer vermieteten Anlageimmobilie ist die Schutzposition oft anders zu beurteilen als bei der Wohnung, in der die Familie tatsächlich lebt.
- Die Beiträge sind umstritten: Wer behauptet, deutlich mehr zur Finanzierung, Renovierung oder Erhaltung beigetragen zu haben, sollte diese Behauptung mit Unterlagen und konkreten Zahlen belegen können.
Wenn Sie sich gerade in einer ähnlichen Situation befinden, sollten Sie nicht nur auf den Umstand verweisen, dass „ohnehin die Scheidung läuft“. Entscheidend ist, welchen konkreten Nachteil die Verwertung verursacht und warum gerade diese Immobilie für die spätere Aufteilung wesentlich ist.
Was Betroffene jetzt dokumentieren und prüfen sollten – Rechtsanwalt Wien
- Verfahrensstand klären: Prüfen Sie, wann der letzte gerichtliche Schritt im Scheidungsverfahren gesetzt wurde und welche weiteren Schritte erforderlich sind.
- Immobilienbestand vollständig erfassen: Halten Sie fest, welche Grundstücke, Wohnungen oder Häuser vorhanden sind und wem sie jeweils gehören.
- Finanzierung nachweisen: Sammeln Sie Kaufverträge, Kreditunterlagen, Kontoauszüge und Nachweise über Rückzahlungen.
- Investitionen dokumentieren: Rechnungen für Renovierungen, Sanierungen und laufende Erhaltungsmaßnahmen können für die wirtschaftliche Bewertung wichtig sein.
- Nutzung festhalten: Relevant kann sein, ob eine Immobilie als Ehewohnung diente, von den Kindern genutzt wurde, vermietet war oder leer stand.
- Verkehrswert ermitteln: Vor einer Versteigerung sollte geprüft werden, ob der erzielbare Erlös voraussichtlich unter dem Wert eines gut vorbereiteten freihändigen Verkaufs liegt.
Eine gerichtliche Versteigerung ist nicht automatisch die wirtschaftlich beste Lösung. Sie kann zwar die Eigentümergemeinschaft beenden, führt aber nicht zwingend zu jenem Preis, der bei einem sorgfältig vorbereiteten Verkauf erzielt werden könnte. Umgekehrt kann ein Ehepartner die Verwertung nicht allein deshalb unbegrenzt blockieren, weil später noch eine Aufteilung nach dem Ehegesetz möglich ist.
Häufige Fragen zur gemeinsamen Immobilie während der Scheidung
Kann mein Ehepartner unser gemeinsames Grundstück trotz laufender Scheidung verkaufen?
Ein Miteigentümer kann grundsätzlich die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Bei einem Grundstück kann dies durch eine Teilung oder, wenn das nicht sinnvoll möglich ist, durch eine gerichtliche Versteigerung geschehen. Das laufende Scheidungsverfahren kann in bestimmten Fällen entgegenstehen, verhindert die Verwertung aber nicht automatisch. Entscheidend sind unter anderem die Dauer des Scheidungsverfahrens, die Nutzung der Immobilie und die konkreten Nachteile für den anderen Ehepartner.
Reicht es, wenn ich sage, dass die Immobilie später bei der Aufteilung gebraucht wird?
Ein bloßer Hinweis auf die spätere Vermögensaufteilung reicht nicht immer aus. Sie sollten konkret erklären, weshalb gerade diese Immobilie für die Aufteilung wesentlich ist und welcher Nachteil durch einen Verkauf entstehen würde. Auch besondere Finanzierungsbeiträge oder eine Nutzung als Ehewohnung sollten nachvollziehbar belegt werden. Ohne konkrete Argumente kann das Interesse des Miteigentümers an der Aufhebung überwiegen.
Was passiert mit dem Geld aus einer gerichtlichen Versteigerung?
Der Erlös wird grundsätzlich entsprechend den bisherigen Eigentumsanteilen verteilt. Bei je hälftigem Eigentum erhält zunächst jeder Ehepartner die Hälfte. Das bedeutet aber nicht zwingend, dass damit alle vermögensrechtlichen Fragen erledigt sind. Ansprüche aus der späteren Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse können gesondert zu prüfen sein.
Wie lange darf ein Scheidungsverfahren ruhen, ohne dass ich Nachteile bekomme?
Eine starre Frist gibt es dafür nicht. Je länger ein Verfahren ohne nachvollziehbaren Grund nicht betrieben wird, desto schwieriger kann es werden, die Immobilie allein mit dem Hinweis auf die bevorstehende Scheidung zu schützen. Ob ein Stillstand problematisch ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Deshalb sollte der Verfahrensstand regelmäßig mit der anwaltlichen Vertretung und dem Gericht geklärt werden.
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