Haus übernommen, aber nicht frei darüber verfügen? Was ein Belastungs- und Veräußerungsverbot nach der Scheidung bedeutet
Sie erhalten im Scheidungsvergleich das gemeinsame Haus – und brauchen für den nächsten Kredit trotzdem die Zustimmung Ihres Ex-Partners. Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot nach Scheidung kann genau diese überraschende Situation auslösen. Sie beschäftigte den Obersten Gerichtshof in einer Entscheidung aus dem Jahr 2009.
Das Haus gehörte ihr – die Zustimmung des Ex-Mannes blieb trotzdem nötig
Nach der Scheidung übertrug der geschiedene Mann seinen Hälfteanteil an einem Wohnhaus auf seine Ex-Frau. Sie wurde dadurch Alleineigentümerin der Liegenschaft. Auf den ersten Blick schien damit auch die wirtschaftliche Verbindung zwischen den beiden beendet zu sein.
Eine wichtige Eintragung blieb jedoch bestehen: Zugunsten des Mannes war ein Belastungs- und Veräußerungsverbot im Grundbuch eingetragen. Die Frau konnte das Haus daher nicht ohne seine Zustimmung verkaufen oder mit einem Pfandrecht belasten.
Für die Familie hatte das praktische Folgen. Ein gemeinsamer Baukredit sollte in einen Hypothekarkredit umgewandelt werden. Dafür benötigte die Frau eine grundbücherliche Sicherheit auf dem Haus. Die Bank verlangte also eine Eintragung, die durch das bestehende Verbot erschwert wurde.
Der Ex-Mann war zwar bereit, der Bank den Vorrang einzuräumen. Eine vorrangige Hypothek wäre damit grundsätzlich möglich gewesen. Für die vollständige Löschung des Verbots verlangte er jedoch weitere Zugeständnisse, unter anderem bei Unterhalt, Kindesunterhalt und der Haftung für den Kredit.
Die Frau wollte diese Abhängigkeit beenden und klagte auf Löschung des Verbots. Sie argumentierte unter anderem, dass die Scheidung und die Übertragung des Hausanteils die Grundlage für das Verbot beseitigt hätten. Ihre Klage blieb jedoch in allen Instanzen erfolglos.
Belastungs- und Veräußerungsverbot nach Scheidung: Warum die Scheidung einen Grundbucheintrag nicht automatisch beseitigt
§ 364c ABGB regelt das Belastungs- und Veräußerungsverbot. Vereinfacht bedeutet die Eintragung: Die Eigentümerin darf die Liegenschaft ohne Zustimmung der begünstigten Person weder verkaufen noch mit einem Pfandrecht oder einer anderen Belastung versehen.
Ein solches Verbot kann innerhalb der Familie eine Sicherungsfunktion haben. Es soll beispielsweise verhindern, dass ein Haus ohne Zustimmung des anderen Ehegatten veräußert oder durch neue Schulden gefährdet wird. Sind gemeinsame Kinder vorhanden, kann der Schutz des Familienvermögens auch nach der Scheidung weiterhin eine Rolle spielen.
Die Aufteilung des ehelichen Vermögens richtet sich grundsätzlich nach den §§ 81 ff EheG. Diese Bestimmungen regeln, welche ehelichen Vermögenswerte und Ersparnisse bei der Scheidung aufzuteilen sind. Sie löschen aber nicht automatisch jedes bestehende Recht, das im Grundbuch eingetragen ist. Weitere Informationen finden Sie bei der Vermögensaufteilung.
Auch ein Scheidungsvergleich wirkt nicht weiter, als sein Inhalt reicht. Wird darin ein Hausanteil übertragen, aber nicht ausdrücklich vereinbart, dass ein Belastungs- und Veräußerungsverbot gelöscht werden soll, bleibt die Eintragung grundsätzlich bestehen. Eigentumsübertragung und Löschung des Verbots sind zwei getrennte rechtliche Vorgänge.
Das unterscheidet ein Grundbuchrecht deutlich von persönlichen Verpflichtungen aus der Ehe. Die Scheidung beendet zwar die Ehe und kann Ansprüche auf Ehegattenunterhalt oder die Aufteilung des ehelichen Vermögens verändern. Ein wirksam eingetragenes Recht an einer Liegenschaft verschwindet dadurch nicht automatisch.
OGH: Eine vorrangige Finanzierung kann genügen
Der OGH stellte in seiner Entscheidung OGH vom 26.08.2009, 3 Ob 129/09f klar, dass ein zugunsten eines Ehegatten eingetragenes Belastungs- und Veräußerungsverbot durch die Scheidung nicht automatisch erlischt.
Das Gericht stellte besonders darauf ab, dass gemeinsame Kinder vorhanden waren und der Ex-Mann die Finanzierung nicht vollständig blockierte. Er war bereit, einer vorrangigen Eintragung der Bank zuzustimmen. Die Frau konnte damit grundsätzlich einen Hypothekarkredit aufnehmen, ohne dass das Verbot zur Gänze gelöscht werden musste.
Der Zweck des Verbots war nach Ansicht des OGH nicht zwingend weggefallen. Es konnte weiterhin dem Schutz des Familienvermögens und damit mittelbar der Wohnversorgung der gemeinsamen Kinder dienen. Die Scheidung allein reichte deshalb nicht aus, um der Frau einen Anspruch auf einseitige Löschung zu geben.
Auch die Annahme der Frau, das Verbot werde durch die Übertragung des Hälfteanteils oder die Scheidung automatisch beseitigt, änderte daran nichts. Ein Irrtum über die Rechtslage kann unter bestimmten Voraussetzungen rechtliche Folgen haben. Er führt aber nicht automatisch dazu, dass ein eingetragenes Grundbuchrecht nachträglich einseitig gekündigt werden kann.
Der OGH trennte außerdem zwei Fragen voneinander: die Zustimmung zur konkreten Finanzierung und die vollständige Löschung des Verbots. Der Ex-Mann durfte nicht zwingend verlangen, dass die Frau für jede Zustimmung neue Unterhalts- oder sonstige Zugeständnisse macht. Umgekehrt konnte die Frau aus einer möglichen Unangemessenheit solcher Forderungen nicht automatisch die Löschung des gesamten Verbots ableiten.
Vier Situationen, in denen der Eintrag zum Problem wird
- Umschuldung nach der Scheidung: Der bisherige gemeinsame Kredit soll durch einen allein von Ihnen getragenen Kredit ersetzt werden. Die Bank verlangt dafür ein Pfandrecht an der Liegenschaft.
- Sanierung des Hauses: Eine umfassende Renovierung lässt sich ohne zusätzliche Finanzierung nicht bezahlen. Das bestehende Verbot verhindert möglicherweise eine Rangordnung, die die Bank akzeptiert.
- Verkauf oder späterer Umzug: Sie sind zwar Alleineigentümerin oder Alleineigentümer, können das Haus aber ohne Zustimmung des Ex-Partners nicht rechtswirksam verkaufen.
- Unklare Scheidungsvereinbarung: Im Vergleich steht nur, dass ein Hausanteil übertragen wird. Eine Regelung zur Löschung, Rangordnung oder Mitwirkung im Grundbuch fehlt.
Wenn Sie sich gerade in einer ähnlichen Situation befinden, sollten Sie nicht nur den Eigentumsstand prüfen. Entscheidend ist der vollständige Grundbuchauszug mit allen Belastungen, Rangordnungen, Pfandrechten und Veräußerungsbeschränkungen.
Was vor der Unterschrift im Scheidungsvergleich geklärt sein sollte
- Grundbuchauszug einholen: Prüfen Sie Eigentümer, Pfandrechte, Dienstbarkeiten sowie Belastungs- und Veräußerungsverbote.
- Löschung ausdrücklich vereinbaren: Soll ein Verbot verschwinden, muss dies im Scheidungsvergleich klar festgehalten und grundbücherlich umgesetzt werden.
- Bank frühzeitig einbinden: Klären Sie vor der Unterzeichnung, ob eine Vorrangeinräumung des Ex-Partners genügt oder die Bank auf einer vollständigen Löschung besteht.
- Mitwirkung präzise regeln: Der Vergleich sollte festlegen, wer welche Erklärungen abgibt, welche Fristen gelten und wer die Kosten trägt.
- Unterhalt und Finanzierung trennen: Eine Zustimmung zur Kreditbesicherung sollte nicht unbesehen mit neuen Regelungen zu Ehegattenunterhalt, Kindesunterhalt oder sonstigen Vermögensfragen verknüpft werden.
- Keine mündlichen Zusagen stehen lassen: Entscheidend ist, was im Vergleich und in den grundbuchsfähigen Erklärungen tatsächlich schriftlich vereinbart wurde.
Rechtsanwalt Wien: Vergleich, Kreditvertrag und Grundbuch prüfen lassen
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in Wien prüft Dr. Pichler bei solchen Konstellationen nicht nur die Scheidungsfolgen, sondern auch die Verbindung zwischen Vergleich, Kreditvertrag und Grundbuch. Gerade nachträgliche Korrekturen können schwierig werden, wenn die Eigentumsübertragung bereits vollzogen und die Finanzierung unterschrieben ist.
Die vollständige OGH-Entscheidung finden Sie hier: Zur vollständigen OGH-Entscheidung
Häufige Fragen zum Belastungs- und Veräußerungsverbot nach der Scheidung
Erlischt ein Belastungs- und Veräußerungsverbot mit der Scheidung?
Nein, die Scheidung allein löscht ein eingetragenes Belastungs- und Veräußerungsverbot grundsätzlich nicht. Auch die Übertragung eines Hausanteils auf den anderen Ehegatten führt nicht automatisch zur Löschung. Dafür braucht es in der Regel eine ausdrückliche Vereinbarung und die entsprechende grundbücherliche Umsetzung.
Kann mein Ex-Partner trotz Scheidung den Verkauf des Hauses verhindern?
Wenn er als begünstigte Person im Grundbuch eingetragen ist, kann seine Zustimmung weiterhin erforderlich sein. Das gilt auch dann, wenn Sie inzwischen Alleineigentümerin oder Alleineigentümer sind. Ob eine gerichtliche Aufhebung oder eine andere Lösung möglich ist, hängt vom Inhalt der Eintragung, ihrer Vereinbarung und den Umständen des Einzelfalls ab.
Reicht es, wenn mein Ex der Bank den Vorrang einräumt?
Das kann ausreichen, wenn die Bank eine vorrangige Hypothek akzeptiert. Dann bleibt das Belastungs- und Veräußerungsverbot zwar bestehen, die Finanzierung kann aber dennoch eingetragen werden. Ob diese Lösung wirtschaftlich und rechtlich genügt, muss mit der Bank und anhand des konkreten Grundbuchstands geprüft werden.
Darf mein Ex-Partner für die Löschung neue Unterhaltsforderungen verlangen?
Die Zustimmung zur Löschung und Fragen des Unterhalts sind rechtlich voneinander zu unterscheiden. Neue Forderungen werden nicht allein deshalb berechtigt, weil sie mit der Zustimmung zum Grundbuchgeschäft verbunden werden. Ob eine solche Verknüpfung zulässig oder missbräuchlich ist, hängt jedoch von den bestehenden Vereinbarungen und den Umständen ab.
Probleme im Familienrecht? Wir helfen Ihnen.
Unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien ist auf Familien- und Erbrecht spezialisiert.
Beratungstermin vereinbaren oder anrufen:
01/513 07 00.