Bauherrenmodell bei Scheidung: Stichtage entscheiden über Vermögensaufteilung
Bauherrenmodell bei Scheidung: Warum nicht die Einzahlung, sondern zwei Stichtage über viel Geld entscheiden
Jahrelang fließt Geld in ein „Steuersparhaus“, Gewinne sind erst irgendwann in der Zukunft geplant – und bei der Scheidung steht plötzlich die Frage im Raum: Was ist dieser Anteil heute wirklich wert?
Genau daran scheitern in der Praxis viele Berechnungen. Wer bei der Aufteilung einfach alle Einzahlungen zusammenzählt, landet oft bei einem falschen Ergebnis. Besonders heikel wird es bei Bauherrenmodellen, also bei Beteiligungen an sanierten Zinshäusern oder ähnlichen Immobilienprojekten, die mit Krediten, Förderungen und langfristigen Konzepten arbeiten. Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass hier nicht mit einem einzigen Stichtag gerechnet wird, sondern mit zwei.
Ein Ehepaar, zwei Beteiligungen und ein Streit über 255.000 Euro
Die Ehe war bereits zerrüttet, als die wirtschaftliche Aufarbeitung erst richtig begann. Das Paar trennte sich 2011, die Scheidung folgte 2013. Während der Ehe hatte der Mann in zwei Bauherrenmodelle investiert. Er kaufte Miteigentumsanteile an sanierten Mietshäusern. Finanziert wurde das nicht nur mit Eigenmitteln, sondern zu einem erheblichen Teil über Kredite.
Das Konzept hinter solchen Modellen ist vielen bekannt: Anfangs fließt Geld hinein, steuerliche Vorteile sollen die Belastung abfedern, laufende Mieten und Förderungen helfen bei der Finanzierung, und der wirtschaftliche Nutzen zeigt sich oft erst viele Jahre später. In diesem Fall waren Gewinne überhaupt erst ab 2028 beziehungsweise 2031 zu erwarten.
Das Erstgericht stellte im Wesentlichen auf die in diese Projekte geflossenen Mittel ab und behandelte sie als eheliche Ersparnisse auf Seiten des Mannes. Die Frau sollte deshalb eine Ausgleichszahlung von 255.000 Euro erhalten. Der Mann hielt dagegen: So könne man das nicht rechnen. Die Beteiligungen seien hoch kreditfinanziert, und genau diese Verbindlichkeiten seien in der Aufteilung zu wenig beachtet worden.
Warum Bauherrenmodelle bei der Aufteilung so oft falsch verstanden werden
Der Denkfehler ist naheliegend: Wer über Jahre hohe Beträge in ein Modell einzahlt, meint oft, dieser Betrag müsse auch die Grundlage für die Aufteilung sein. Rechtlich kommt es aber nicht darauf an, was einmal hineingeflossen ist. Entscheidend ist, welchen Wert der Vermögensgegenstand tatsächlich hat.
Bei Bauherrenmodellen ist das besonders kompliziert, weil der wirtschaftliche Wert selten auf den ersten Blick erkennbar ist. Es gibt Mieteinnahmen, Förderdarlehen, Bankkredite, häufig vertragliche Bindungen über Jahre und manchmal später sogar die Option auf Wohnungseigentum. Das alles macht die Beteiligung nicht wertlos – aber auch nicht automatisch so viel wert wie die Summe aller bisherigen Zahlungen.
Gerade deshalb ist bei der scheidungsrechtlichen Aufteilung eine saubere Trennung zwischen Vermögenswert und zugehöriger Belastung notwendig. Nur der Netto-Wert zählt.
Diese zwei Stichtage sind der Knackpunkt
Die Entscheidung des OGH ist vor allem wegen ihrer doppelten Stichtagslogik wichtig.
Erstens: Der Anteil am Bauherrenmodell ist mit seinem Marktwert zum Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung zu bewerten. Es geht also um den aktuellen Verkehrswert in diesem Verfahrensstadium und nicht bloß um historische Anschaffungskosten oder alte Prognoserechnungen.
Zweitens: Von diesem Wert sind die mit dem Anteil zusammenhängenden Kredite abzuziehen – allerdings in der Höhe, in der sie zum Trennungszeitpunkt offen waren. Genau diese Kombination überrascht viele Betroffene. Bewertet wird „heute“, die Schulden werden aber mit dem offenen Saldo bei Trennung berücksichtigt.
Der verbleibende Netto-Wert wird anschließend nach dem jeweiligen Aufteilungsschlüssel zwischen den Ehegatten verteilt.
Was das Gesetz dazu sagt – in verständlicher Sprache
Grundlage der Vermögensaufteilung nach der Scheidung sind vor allem die Regeln der §§ 81 ff EheG. § 81 EheG bestimmt vereinfacht gesagt, welche ehelichen Ersparnisse und welches eheliche Gebrauchsvermögen in die Aufteilung fallen. Dazu können auch Kapitalanlagen und Immobilienbeteiligungen gehören, wenn sie während der Ehe angeschafft wurden.
§ 83 EheG regelt die Grundsätze der Aufteilung nach Billigkeit. Das Gericht soll also keine starre Mathematik anwenden, sondern eine faire Lösung finden, wobei Beiträge beider Ehegatten zu berücksichtigen sind – auch Haushaltsführung und Kinderbetreuung.
§ 91 EheG ermöglicht Ausgleichszahlungen. Wenn ein Vermögenswert bei einem Ehegatten bleibt, kann der andere dafür Geld erhalten, damit die Aufteilung insgesamt ausgewogen bleibt.
Für Bauherrenmodelle bedeutet das: Der Anteil selbst kann in die Aufteilung fallen, auch wenn das investierte Geld ursprünglich aus einem Unternehmen oder aus Einkünften eines Ehegatten stammte. Sobald daraus eine private Vermögensanlage während der Ehe wurde, ist sie aufteilungsrechtlich relevant.
Der OGH korrigiert: Schulden dürfen nicht einfach untergehen
Der Oberste Gerichtshof gab dem Mann in einem wesentlichen Punkt Recht und hob die Entscheidung zur neuerlichen Prüfung auf. Der Kern der Argumentation: Bei einer kreditfinanzierten Beteiligung darf nicht nur der Aktivwert betrachtet werden. Wer den Anteil bewertet, muss auch die damit wirtschaftlich verbundenen Verbindlichkeiten mitdenken.
Ebenso wichtig war die Klarstellung zum Bewertungsmaßstab. Nicht die Summe der Einzahlungen entscheidet, sondern der Marktwert der Beteiligung zum maßgeblichen Entscheidungszeitpunkt. Das betrifft Wertsteigerungen oder Wertveränderungen, die sich durch Zeitablauf, Marktentwicklung oder die Struktur des Modells ergeben.
Der OGH stellte außerdem klar, dass es nicht darauf ankommt, wer formell Kreditnehmer ist. Wenn die Schulden unmittelbar mit dem aufzuteilenden Vermögenswert zusammenhängen, sind sie bei der Berechnung zu berücksichtigen.
Spätere Kreditraten nach der Trennung? Meist kein Abschlag
Ein Punkt ist für viele besonders überraschend: Wenn jener Ehegatte, der den Anteil behält, nach der Trennung die Kredite weiter tilgt, verringert das die Ausgleichszahlung regelmäßig nicht.
Der Grund ist logisch. Wer die Beteiligung behält, erhält am Ende auch den gesamten Vermögenswert. Die nachträglichen Tilgungen stehen also wirtschaftlich in Zusammenhang mit einem Vermögen, das ihm allein verbleibt. Sie führen daher nicht automatisch dazu, dass der andere Ehegatte bei der Aufteilung weniger bekommt.
Gerade bei langfristigen Modellen mit jahrelanger Finanzierung ist das ein erheblicher Punkt. Viele rechnen hier intuitiv anders – und liegen damit oft deutlich daneben.
Wann diese Entscheidung für Sie besonders relevant ist
Wenn Sie sich gerade in einer ähnlichen Situation befinden, ist die Entscheidung vor allem in diesen Konstellationen wichtig:
- Sie oder Ihr früherer Partner halten Anteile an einem Bauherrenmodell, einer Vorsorgewohnung oder einem vermieteten Altbauprojekt.
- Die Investition wurde während der Ehe großteils über Bankkredite oder Förderdarlehen finanziert.
- Die Unterlagen zeigen hohe Einzahlungen, aber der tatsächliche Marktwert ist unklar oder hat sich seit der Trennung stark verändert.
- Es laufen noch Tilgungen, Annuitätenzuschüsse oder vertragliche Bindungen, und es ist strittig, wer wirtschaftlich welchen Vorteil behält.
Was Betroffene jetzt konkret vorbereiten sollten
- Besorgen Sie eine nachvollziehbare Marktwertschätzung Ihrer Beteiligung für den Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung.
- Sichern Sie Saldenbestätigungen aller zugehörigen Kredite zum Trennungszeitpunkt, inklusive Förderdarlehen.
- Prüfen Sie Miteigentümerverträge, Treuhandunterlagen, Teilungsverzichte und Optionen auf späteres Wohnungseigentum.
- Dokumentieren Sie Mieteinnahmen, Förderungen, Zuschüsse und laufende Eigenleistungen.
- Argumentieren Sie nicht nur mit der Summe bisheriger Einzahlungen. Diese Zahl allein beantwortet die Aufteilungsfrage nicht.
FAQ: So wird nach Bauherrenmodell und Scheidung tatsächlich gesucht
Zählt bei der Scheidung einfach, wie viel Geld in das Bauherrenmodell eingezahlt wurde?
Nein. Maßgeblich ist nicht bloß die Summe der Einzahlungen. Entscheidend ist der tatsächliche Wert der Beteiligung, also ihr Marktwert zum relevanten Entscheidungszeitpunkt, abzüglich der wirtschaftlich zusammenhängenden Schulden. Gerade bei langfristigen Immobilienmodellen kann das Ergebnis stark von den eingezahlten Beträgen abweichen.
Werden Kredite für ein Bauherrenmodell bei der Aufteilung mitgerechnet?
Ja, wenn sie unmittelbar mit der Beteiligung zusammenhängen. Nach der hier maßgeblichen Rechtsprechung sind diese Verbindlichkeiten vom Wert des Anteils abzuziehen, und zwar in der Höhe des zum Trennungszeitpunkt offenen Saldos. Es spielt nicht bloß die formelle Kreditnehmereigenschaft eine Rolle, sondern der wirtschaftliche Zusammenhang.
Was passiert, wenn ich nach der Trennung den Kredit allein weiterzahle?
Das senkt die Ausgleichszahlung nicht automatisch. Wenn der Anteil bei Ihnen bleibt, bekommen Sie auch den vollen Vermögenswert. Die weiteren Tilgungen werden daher regelmäßig nicht so behandelt, als müssten sie den Anspruch des anderen Ehegatten nachträglich reduzieren.
Ist ein Bauherrenmodell überhaupt eheliches Vermögen?
Sehr oft ja. Wenn die Beteiligung während der Ehe angeschafft wurde und als private Vermögensanlage diente, kann sie in die Aufteilung nach der Scheidung fallen. Das gilt auch dann, wenn die Finanzierung komplex ist oder das Modell erst in vielen Jahren Erträge abwerfen soll.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in Wien sieht Dr. Pichler in solchen Verfahren immer wieder dasselbe Problem: Nicht das Modell selbst ist unlösbar, sondern die ungenaue Bewertung. Bei Bauherrenmodellen entscheidet oft die richtige Aufbereitung von Marktwert, Kreditstand und Vertragsstruktur darüber, ob die Aufteilung fair oder finanziell völlig aus dem Gleichgewicht gerät. Zur vollständigen OGH-Entscheidung
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