Marktwert vs. Einheitswert: Fairer Nachlasswert für Erben
Marktwert vs. Einheitswert bei Immobilie im Nachlass: Warum der 3-fache Einheitswert für Erben gefährlich sein kann
Ein Haus in Wien, eine Eigentumswohnung im Umland, vielleicht noch ein Grundstück im Familienbesitz – und plötzlich steht im Verlassenschaftsakt ein Wert, der mit dem echten Marktpreis kaum etwas zu tun hat. Genau an diesem Punkt wird es für Ehepartner, Kinder und Patchwork-Familien heikel: Wer einen fairen Nachlasswert will, darf sich mit dem bloßen 3-fachen Einheitswert oft nicht zufriedengeben.
Gerade nach einem Todesfall laufen Emotionen und wirtschaftliche Interessen oft nebeneinander. Die Ehefrau möchte rasch Rechtssicherheit. Die Kinder fragen sich, ob die Liegenschaften korrekt bewertet wurden. Wenn dazu noch eine frühere Trennung, eine zweite Familie oder alte Konflikte kommen, entscheidet die Bewertung schnell über hohe Ausgleichszahlungen.
Zwei Kinder widersprachen – und genau das war entscheidend
Ein Mann verstarb ohne Testament. Zurück blieben seine Ehefrau und drei Kinder. Zum Nachlass gehörten mehrere Immobilien. Auf dem Papier schien zunächst alles seinen gewohnten Gang zu gehen: Im Inventar wurden die Liegenschaften mit dem 3-fachen Einheitswert erfasst – also mit jenen Werten, die in Verlassenschaftsverfahren oft standardmäßig angesetzt werden.
Zwei der Kinder wollten das nicht hinnehmen. Sie beantragten bereits 2015, dass die Immobilien nicht bloß mit diesen meist deutlich niedrigeren Werten, sondern zum echten Marktwert geschätzt werden. Das ist kein bloßer Formalismus. Ob ein Haus mit 180.000 Euro oder tatsächlich mit 650.000 Euro angesetzt wird, verändert die gesamte wirtschaftliche Ausgangslage unter den Erben.
Trotz dieses Antrags entschied das Gericht über die verlangte Marktbewertung nicht. Stattdessen wurde der Nachlass den Erben eingeantwortet. Genau dagegen wehrten sich die beiden Kinder. Ihr Argument war klar: Solange über die beantragte Verkehrswert-Schätzung nicht entschieden ist, darf die Einantwortung nicht einfach durchgezogen werden.
Marktwert vs. Einheitswert: Einheitswert ist nicht Marktwert
Viele Betroffene erleben hier eine unangenehme Überraschung. Der 3-fache Einheitswert hat mit dem real erzielbaren Kaufpreis einer Liegenschaft oft wenig gemeinsam. Besonders in Wien und im Umland können zwischen Einheitswert und Verkehrswert enorme Unterschiede liegen.
Das ist nicht nur eine theoretische Zahlenspielerei. Niedrige Inventarwerte können Einfluss darauf haben, wie Erben ihre Position einschätzen, welche Ausgleichszahlungen im Raum stehen und wie hoch die Haftung gegenüber Nachlassgläubigern erscheint. Wer den falschen Wert akzeptiert, verhandelt oft auf einer schiefen Grundlage.
Betrachtung des Marktwertes eine Pflicht des Gerichts
Hier liegt die rechtliche Kernfrage. Im Verlassenschaftsverfahren werden Liegenschaften für das Inventar grundsätzlich häufig mit dem 3-fachen Einheitswert aufgenommen. Das ist die Ausgangslage. Sie ist aber nicht das letzte Wort.
Wird von einer Partei ausdrücklich eine Bewertung zum Verkehrswert verlangt, muss diese nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz erfolgen. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz, kurz LBG, regelt die Ermittlung des tatsächlichen Werts einer Immobilie anhand nachvollziehbarer Bewertungsmethoden. Wer diesen Antrag stellt, verlangt also nicht irgendeine Schätzung, sondern eine rechtlich geregelte Marktwert-Ermittlung.
Wichtig ist dabei: Das Motiv spielt keine Rolle. Selbst wenn andere Beteiligte meinen, der Antrag sei taktisch, lästig oder verspätet, darf er nicht einfach ignoriert werden. Genau das macht diese Entscheidung so relevant für streitige Verlassenschaften.
Bedeutung des Inventar: Eine Erkenntnis Ihrer Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien
Oft hört man, das Inventar binde später ohnehin nicht endgültig. Das stimmt nur teilweise. Zwar entscheidet der dort eingetragene Wert nicht automatisch jede spätere Streitfrage. Trotzdem hat das Inventar erhebliches Gewicht.
Es dient der Beweissicherung. Es gibt Erben eine Orientierung, welchen Nachlass sie übernehmen. Und es ist für die Frage relevant, wie die Haftung gegenüber Nachlassgläubigern einzuschätzen ist. Wer eine Immobilie im Inventar massiv zu niedrig bewertet sieht, hat daher ein legitimes Interesse an einer korrekten Erfassung.
Gerade in Familien mit mehreren Erben entsteht sonst ein gefährlicher Effekt: Einer drängt auf raschen Abschluss, ein anderer fühlt sich wirtschaftlich benachteiligt, und am Ende steht eine Einantwortung auf Basis von Zahlen, die mit der Realität wenig zu tun haben.
Der OGH zog eine klare Linie
Die Ehefrau und ein weiteres Kind wollten die bereits aufgehobene Einantwortung wieder retten und zogen vor den Obersten Gerichtshof. Ohne Erfolg. Der OGH stellte klar: Wenn ein Erbe eine Marktbewertung der Nachlass-Liegenschaften beantragt, muss das Gericht darüber entscheiden und die Bewertung nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz durchführen lassen.
Unterbleibt das, ist die Sache nicht einfach erledigt. Dann kann der Einantwortungsbeschluss aufgehoben werden. Genau das war hier die Konsequenz. Das Verfahren musste zurück, damit die verlangte Bewertung nachgeholt wird.
Besonders bemerkenswert ist noch ein zweiter Punkt: Auch ein später gestellter Antrag darf nicht vorschnell als bloße Verzögerung abgetan werden. Ob eine verspätete Antragstellung unbeachtlich ist, hängt von prozessualem Ermessen ab. In diesem Fall reichte das jedenfalls nicht aus, um die Marktbewertung zu verweigern.
Marktwert vs. Einheitswert: Was das für Ehepartner, Kinder und Patchwork-Familien praktisch bedeutet
Wenn Sie sich gerade in einer ähnlichen Situation befinden, ist diese Linie des OGH sehr relevant – vor allem in diesen Konstellationen:
- Wenn Ihr Ehepartner oder ein Elternteil ohne Testament verstorben ist und sich Liegenschaften im Nachlass befinden.
- Wenn Sie als überlebender Ehegatte oder als Kind eine faire Grundlage für Ausgleichszahlungen brauchen.
- Wenn zwischen Miterben Spannungen bestehen und niedrige Werte Druck auf eine schnelle Einigung erzeugen sollen.
- Wenn parallel familiäre Konflikte aus Trennung, neuer Partnerschaft oder früheren Unterhaltsfragen mitschwingen.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in Wien zeigt die Praxis immer wieder: Nicht der lauteste Streitpunkt ist entscheidend, sondern oft die Zahl im Inventar. Wer diese Zahl unkritisch in Kauf nimmt, verliert Verhandlungsspielraum.
Diese Schritte sollten Betroffene jetzt setzen
- Stellen Sie einen ausdrücklichen Antrag auf Verkehrswert-Schätzung nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz.
- Verwenden Sie die Bezeichnung „nach dem LBG“ klar und schriftlich. Das Wort „Schätzung“ allein ist oft zu ungenau.
- Prüfen Sie das Inventar sorgfältig. Stehen dort nur 3-fache Einheitswerte, hinterfragen Sie, ob das für Ihre Situation ausreicht.
- Verlangen Sie eine formelle Entscheidung über Ihren Antrag.
- Wird die Einantwortung vorbereitet, obwohl über die Bewertung noch nicht entschieden wurde, müssen Rechtsmittel rasch geprüft werden.
FAQ: So wird über Marktwert vs Einheitswert in der Praxis entschieden
Kann ich im Verlassenschaftsverfahren eine Immobilienbewertung zum Marktwert verlangen?
Ja. Wenn Sie Erbe sind, können Sie beantragen, dass eine Liegenschaft nicht bloß mit dem 3-fachen Einheitswert, sondern mit dem Verkehrswert bewertet wird. Dafür sollte ausdrücklich auf das Liegenschaftsbewertungsgesetz Bezug genommen werden. Das Gericht muss sich mit diesem Antrag befassen und ihn nicht bloß übergehen.
Was ist der Unterschied zwischen 3-fachem Einheitswert und Verkehrswert?
Der 3-fache Einheitswert ist ein pauschaler, oft deutlich niedriger Wert, der mit den tatsächlichen Marktpreisen wenig zu tun haben kann. Der Verkehrswert soll den realen Wert der Immobilie am Markt abbilden. Gerade bei Häusern und Wohnungen in guten Lagen kann der Unterschied sehr groß sein.
Was tun, wenn das Gericht meinen Antrag auf Marktbewertung ignoriert?
Dann sollten Sie rasch prüfen lassen, ob ein Rechtsmittel möglich ist. Wird trotz offenem Bewertungsantrag die Einantwortung ausgesprochen, kann genau das ein Anfechtungsgrund sein. Entscheidend ist, dass der Antrag nachweisbar gestellt wurde und das Gericht darüber nicht entschieden hat.
Ist ein später Antrag auf Verkehrswert-Schätzung automatisch zu spät?
Nein. Ein später Antrag ist nicht automatisch unbeachtlich. Das Gericht darf ihn nicht allein deshalb verwerfen, weil andere Beteiligte eine Verzögerung vermuten. Gerade wenn Immobilien im Nachlass den wirtschaftlichen Kern des Verfahrens ausmachen, bleibt die richtige Bewertung zentral.
Wer in einer Verlassenschaft mit Immobilien nur auf den Einheitswert blickt, sieht oft nicht den wahren Nachlass. Für Ehepartner und Kinder kann genau dieser Unterschied darüber entscheiden, ob die Aufteilung fair ist – oder nur schnell. Zur vollständigen OGH-Entscheidung
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