Hausübernahme bei Scheidung: Grunderwerbsteuer sparen
Hausübernahme bei Scheidung: Wann nur 2.250 Euro Grunderwerbsteuer anfallen – und wann es deutlich teurer wird
„Ich übernehme das Haus, zahle ihn aus, den Kredit nehme ich auch – aber warum soll darauf überhaupt noch Grunderwerbsteuer anfallen?“ Genau diese Frage taucht in Trennungs- und Scheidungsvergleichen regelmäßig auf. Die kurze Antwort: Weil die Übertragung eines Grundstücks in Österreich grundsätzlich steuerpflichtig ist. Die wichtigere Antwort lautet aber: Im Zusammenhang mit Scheidung und Vermögensaufteilung gibt es oft einen deutlich günstigeren Steuertarif.
Für viele Paare ist die Immobilie der größte Punkt im gesamten Vergleich. Die Ehefrau bleibt mit den Kindern im Haus, der Mann erhält eine Ausgleichszahlung. Oder die gemeinsame Eigentumswohnung in Wien geht an einen Teil allein über, während der andere aus dem Kredit aussteigt. Steuerlich macht es dabei einen erheblichen Unterschied, ob die Übertragung sauber als Teil der Aufteilung anlässlich der Scheidung dokumentiert ist – oder ob sie später bloß „privat geregelt“ wird.
Wenn einer bleibt und der andere auszahlt: Der typische Fall aus der Praxis
Nach zehn Ehejahren trennt sich ein Paar. Zwei Kinder leben im gemeinsamen Haus in Niederösterreich, beide Ehegatten sind je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen. Die Ehefrau möchte mit den Kindern dort wohnen bleiben. Der Mann ist bereit, seinen Hälfteanteil zu übertragen, verlangt aber 200.000 Euro als Ausgleich. Zusätzlich soll die Ehefrau den laufenden Wohnkredit übernehmen.
Im ersten Gespräch geht es fast immer um dieselben Punkte: Wer bekommt die Immobilie? Wer zahlt wen aus? Wer haftet weiter gegenüber der Bank? Und erst danach kommt die steuerliche Frage. Genau dort passieren in der Praxis viele Fehler, weil Ausgleichszahlung, Kreditübernahme und Grunderwerbsteuer gedanklich vermischt werden.
Entscheidend ist: Wenn die Übertragung im Rahmen der Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse erfolgt oder in einem gerichtlich protokollierten Scheidungsvergleich festgehalten wird, greift in der Regel der begünstigte Stufentarif nach dem Grunderwerbsteuergesetz. Dann zählt nicht einfach die Ausgleichszahlung als Bemessungsgrundlage.
Nicht die Zahlung ist ausschlaggebend, sondern der rechtliche Rahmen
§ 1 GrEStG sagt vereinfacht: Jeder Erwerb eines inländischen Grundstücks löst grundsätzlich Grunderwerbsteuer aus. Eine Übertragung zwischen Ehegatten oder geschiedenen Ehegatten im Zuge der Aufteilung ist also nicht steuerfrei.
§ 4 GrEStG regelt die Bemessungsgrundlage. Im Normalfall ist das die Gegenleistung, also etwa Kaufpreis, übernommene Schulden oder andere Leistungen. Bei begünstigten Erwerbsvorgängen im Familienverband oder im Zusammenhang mit der Aufteilung nach Scheidung wird aber auf den Grundstückswert abgestellt.
§ 7 GrEStG enthält die Steuersätze. Für begünstigte Übertragungen gilt ein Stufentarif auf den Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 Euro, 2 % für die nächsten 150.000 Euro, 3,5 % für den darüber hinausgehenden Teil. Dieser Tarif ist regelmäßig wesentlich günstiger als 3,5 % von der Gegenleistung.
§§ 81 ff EheG regeln, was bei der Scheidung aufgeteilt wird. Dazu gehören insbesondere das eheliche Gebrauchsvermögen und die ehelichen Ersparnisse. Genau diese Bestimmungen sind wichtig, wenn eine Haus- oder Wohnungsübertragung „anlässlich der Scheidung“ erfolgen soll.
Das AußStrG regelt das gerichtliche Aufteilungsverfahren. Praktisch wichtig ist es vor allem deshalb, weil die gerichtliche Protokollierung oder ein Beschluss oft den entscheidenden Nachweis dafür liefert, dass die Übertragung tatsächlich Teil der Aufteilung war.
Ein Rechenbeispiel, das den Unterschied sofort zeigt
Bleiben wir beim Haus mit einem Grundstückswert von 600.000 Euro. Beide Ehegatten halten je 50 %. Übertragen wird also ein Anteil mit einem Grundstückswert von 300.000 Euro.
Wird diese Übertragung im Scheidungsvergleich oder im Aufteilungsverfahren sauber geregelt, fällt auf diese 300.000 Euro der begünstigte Tarif an:
- 0,5 % von 250.000 Euro = 1.250 Euro
- 2 % von 50.000 Euro = 1.000 Euro
- Gesamt = 2.250 Euro
Die Ausgleichszahlung von 200.000 Euro und die Kreditübernahme ändern an dieser Bemessungsgrundlage im Begünstigungsfall grundsätzlich nichts. Genau das wird oft übersehen.
Würde dieselbe Übertragung nicht unter die Begünstigung fallen und wäre stattdessen die Gegenleistung maßgeblich, könnten 3,5 % von 200.000 Euro zu zahlen sein, also 7.000 Euro. Schon an diesem einfachen Vergleich sieht man, warum die Formulierung im Vergleich und der zeitliche Zusammenhang mit der Scheidung kein Nebenthema sind.
Der Kredit läuft weiter – ändert das etwas an der Steuer?
Bei der Finanzierung gibt es zwei Ebenen, die getrennt betrachtet werden müssen. Steuerlich ist die Kreditübernahme im begünstigten Scheidungsfall meist nicht das Problem, weil trotzdem der Grundstückswert des übertragenen Anteils maßgeblich bleibt. Zivilrechtlich und bankrechtlich ist die Sache aber heikler.
Wenn im Vergleich steht, dass ein Ehegatte den Kredit „übernimmt“, bedeutet das noch nicht automatisch, dass die Bank den anderen aus der Haftung entlässt. Solange keine ausdrückliche Schuldentlassung durch die Bank erfolgt, kann der ausziehende Ehegatte gegenüber der Bank unter Umständen weiter haften. Im Innenverhältnis ist dann zwar geregelt, wer zahlen soll. Gegenüber der Bank kann die Lage aber anders aussehen.
Gerade bei Eigentumswohnungen in Wien sieht man häufig diese Konstellation: Die Frau übernimmt die Wohnung, zahlt den Mann aus, im Vergleich wird die Kreditlast ihr zugewiesen – und Monate später stellt sich heraus, dass die Bank die Haftung des Mannes noch gar nicht freigegeben hat. Die Steuerfrage mag dann gelöst sein, das Finanzierungsproblem aber nicht.
Die größte Steuerfalle kommt oft erst nach der Scheidung
Besonders teuer wird es, wenn die Scheidung zwar bereits abgeschlossen ist, die Liegenschaft aber erst später und ohne klaren Bezug zur Aufteilung übertragen wird. Dann fehlt oft genau jener „Anlässlich-der-Scheidung“-Zusammenhang, auf den die Begünstigung aufbaut.
Ein typischer Fall: Die Ehe ist seit zwei Jahren rechtskräftig geschieden. Das Paar hat damals nur die Scheidung selbst geregelt, nicht aber die Eigentumswohnung. Jetzt wird privat vereinbart, dass ein Teil den Hälfteanteil des anderen gegen Zahlung von 150.000 Euro übernimmt. Wenn diese Vereinbarung nicht mehr als Teil eines Aufteilungsverfahrens oder eines dokumentierten Scheidungsvergleichs erkennbar ist, kann die Finanz den begünstigten Tarif versagen.
Dann kann statt des Stufentarifs von 1.250 Euro auf den übertragenen Anteil plötzlich die normale Steuer auf die Gegenleistung anfallen, etwa 5.250 Euro bei 150.000 Euro Gegenleistung. Der Unterschied ist nicht theoretisch, sondern in vielen Fällen spürbar.
Ein Jahr ist schnell vorbei: Diese Frist wird regelmäßig unterschätzt
Für Aufteilungsanträge nach der Scheidung gilt grundsätzlich eine Frist von einem Jahr ab Rechtskraft der Scheidung. Wer die Vermögensaufteilung nicht rechtzeitig aufgreift, hat nicht nur verfahrensrechtlich ein Problem. Häufig fehlt später auch die saubere Einbettung für den begünstigten Grunderwerbsteuertarif.
Die Faustregel lautet daher: Wenn eine Liegenschaft übertragen werden soll, sollte das entweder direkt im Scheidungsvergleich geregelt oder zumindest rechtzeitig im Aufteilungsverfahren aufgegriffen werden. Ein späterer „Nachtrag unter Privaten“ ist oft genau die falsche Lösung.
- Kritische Frist: Aufteilungsantrag grundsätzlich binnen 1 Jahr ab Rechtskraft der Scheidung
- Wichtig für die Steuer: Der Bezug zur Aufteilung sollte aus Vergleich oder Beschluss klar hervorgehen
- Nicht aufschieben: Je später die Regelung, desto schwieriger wird der Nachweis des begünstigten Anlasses
Auch Lebensgefährten können begünstigt sein – aber nicht automatisch
Nach einer langjährigen Lebensgemeinschaft ist die Überraschung oft groß: Obwohl beide jahrelang in derselben Wohnung gelebt haben, greift der begünstigte Tarif nicht immer automatisch. Bei Lebensgefährten kommt es besonders auf die gesetzlichen Voraussetzungen und die Nachweise an, vor allem auf den gemeinsamen Hauptwohnsitz und die konkrete Nutzung der Wohnung.
Ein Beispiel: Eine Wohnung hat einen Grundstückswert von 400.000 Euro, beide Partner sind je zur Hälfte Eigentümer. Nach der Trennung übernimmt der Mann den Hälfteanteil der Frau und zahlt 100.000 Euro. Liegen die Voraussetzungen des begünstigten Familienverbands vor, kann die Steuer auf den Grundstückswert des übertragenen Anteils, also 200.000 Euro, mit 0,5 % berechnet werden. Das wären 1.000 Euro.
Fehlt aber der Nachweis des gemeinsamen Hauptwohnsitzes oder ist die Konstellation rechtlich nicht ausreichend dokumentiert, kann stattdessen der normale Steuersatz auf die Gegenleistung anfallen, also 3,5 %; Gerade bei Lebensgefährten sollte man sich auf keine mündlichen Annahmen verlassen.
Diese Fehler kosten bei Haus und Wohnung regelmäßig Geld
- „Wir teilen nur intern, da fällt keine Steuer an“: Doch, Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich an.
- Die Liegenschaft steht nicht ausdrücklich im Scheidungsvergleich: Ohne klare Dokumentation kann die Begünstigung verloren gehen.
- Ausgleichszahlung mit Bemessungsgrundlage verwechselt: Im Begünstigungsfall zählt regelmäßig der Grundstückswert des übertragenen Anteils.
- Der Grundstückswert wird ungeprüft übernommen: Je nach Modell kann die Bewertung unnötig hoch ausfallen.
- Nur auf die Steuer geschaut: Kreditfreigabe, Eintragungsgebühren, Vertragserrichtung und mögliche Bankkosten fehlen oft in der Kalkulation.
- ImmoESt gar nicht mitgedacht: Bei reinen Aufteilungsfällen meist unkritisch, bei ungewöhnlich hohen Ausgleichszahlungen aber prüfenswert.
Checkliste: Was vor der Unterschrift geklärt sein sollte
- Ist die Haus- oder Wohnungsübertragung ausdrücklich Teil des Scheidungsvergleichs oder der Aufteilung?
- Welcher Miteigentumsanteil wird übertragen?
- Wie hoch ist der relevante Grundstückswert dieses Anteils?
- Welche Ausgleichszahlung ist vereinbart?
- Wer übernimmt den Kredit im Innenverhältnis?
- Liegt bereits eine Haftungsfreistellung der Bank vor oder zumindest eine verbindliche Zusage?
- Wurde die Jahresfrist für einen Aufteilungsantrag eingehalten?
- Bei Lebensgefährten: Ist der gemeinsame Hauptwohnsitz nachweisbar?
FAQ: Die Fragen, die in der Kanzlei dazu am häufigsten gestellt werden
Muss ich bei einer Scheidung für die Hausübernahme wirklich Grunderwerbsteuer zahlen?
Ja. Die Übertragung eines Grundstücks oder Miteigentumsanteils ist grundsätzlich steuerpflichtig. Im Rahmen der Scheidung oder der Aufteilung gilt aber oft ein begünstigter Tarif. Dadurch fällt die Steuer meist deutlich niedriger aus als bei einer normalen Übertragung gegen Entgelt.
Zählt die Ausgleichszahlung als Grundlage für die Steuer?
Nicht immer. Wenn die Übertragung begünstigt anlässlich der Scheidung oder Aufteilung erfolgt, ist regelmäßig der Grundstückswert des übertragenen Anteils maßgeblich. Die Ausgleichszahlung ist dann nicht automatisch die steuerliche Bemessungsgrundlage. Außerhalb dieser Begünstigung sieht es anders aus.
Wenn ich den Kredit allein übernehme, bin ich dann automatisch allein verantwortlich?
Gegenüber dem Ex-Partner kann das im Vergleich so geregelt werden. Gegenüber der Bank braucht es aber eine ausdrückliche Entlassung des anderen aus der Haftung. Ohne diese Zustimmung der Bank kann der andere trotz Scheidungsvergleich weiterhin mithaften.
Wir sind schon geschieden und regeln die Wohnung erst jetzt – ist der günstige Tarif noch möglich?
Das kommt auf die Einbettung an. Wenn die Übertragung noch klar als Teil der Aufteilung nach §§ 81 ff EheG dokumentiert werden kann, bestehen Chancen. Wird die Übertragung aber nur noch als spätere private Vereinbarung abgeschlossen, kann die Begünstigung verloren gehen. Genau deshalb ist das Timing bei Liegenschaften in Scheidungsfällen so wichtig.
Stehen Sie vor einer Scheidung? Wir begleiten Sie.
Unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien begleitet Mandantinnen und Mandanten durch alle Phasen einer Scheidung – einvernehmlich oder streitig, bei Unterhalt, Obsorge, Aufteilung der Ehewohnung und des ehelichen Vermögens. Beratungstermin vereinbaren oder anrufen: 01/513 07 00.
Dieser mit KI-Unterstützung erstellte Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information über das österreichische Recht. Er stellt keine Rechtsberatung im Sinne der RAO dar und ersetzt nicht die individuelle anwaltliche Beratung . Die Anwendung gesetzlicher Bestimmungen und höchstgerichtlicher Judikatur auf einen konkreten Lebenssachverhalt erfordert stets eine einzelfallbezogene Prüfung durch einen Rechtsanwalt. Durch das Lesen, Speichern, Teilen oder Weiterleiten dieses Beitrags kommt kein Auftrags- oder Beratungsverhältnis mit der Pichler Rechtsanwalt GmbH oder einer ihrer Rechtsanwältinnen oder Rechtsanwälte zustande. Ein Mandat entsteht ausschließlich nach individueller Beauftragung. Soweit dieser Beitrag auf Entscheidungen des OGH, EuGH oder anderer Gerichte Bezug nimmt, geben wir die jeweilige Geschäftszahl und allenfalls einen Direktlink zum Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) an. Maßgeblich ist stets der vollständige Wortlaut der Originalentscheidung, nicht die Zusammenfassung in diesem Beitrag. Für eine auf Ihren konkreten Sachverhalt zugeschnittene Beurteilung vereinbaren Sie bitte eine Erstberatung , schreiben Sie an wien@anwaltskanzlei-pichler.at oder rufen Sie uns unter 01/5130700 an.