Hauptwohnsitzbefreiung nach der 2-Jahres-Variante
Scheidung, Hausverkauf, ImmoESt: Wann die Hauptwohnsitzbefreiung noch greift — und wann ein paar Monate teuer werden
Sie ziehen aus, die Wohnung bleibt vorerst leer, der Käufer kommt erst später — und plötzlich geht es nicht nur um die Aufteilung nach der Scheidung, sondern um 30 % Steuer auf den Gewinn.
Genau an diesem Punkt landen viele Paare erst dann, wenn der Kaufvertrag schon vorbereitet ist. Während die Scheidung läuft oder das Haus im Vergleich einem Ehegatten übertragen wird, wirkt die Immobilienfrage oft „mitgeregelt“. Steuerlich stimmt das aber nur zum Teil. Die Übertragung zwischen Ehegatten im Rahmen der Aufteilung ist meist noch nicht das Problem. Entscheidend wird es beim späteren Verkauf: Greift die Hauptwohnsitzbefreiung oder nicht?
Für Betroffene ist dabei vor allem eines wichtig: Nicht jede lange Wohnnutzung reicht automatisch, und ein Meldezettel allein rettet die Steuerbefreiung nicht. Es kommt auf Fristen, tatsächliche Nutzung und den richtigen Zeitpunkt des Verkaufs an.
Wenn einer auszieht und die Kinder bleiben: Ab dann läuft die Uhr
Ein typischer Fall: Das Paar trennt sich nach zehn Ehejahren. Die Ehefrau bleibt mit den Kindern vorerst im gemeinsamen Haus in Niederösterreich, der Mann zieht in eine Mietwohnung nach Wien. Beide denken an Verkauf, aber nicht sofort. Erst muss die Obsorge organisiert werden, die Finanzierung geklärt werden, vielleicht wartet man auf einen besseren Preis.
Genau hier entstehen die späteren Probleme. Denn für die Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG kommt es darauf an, ob die Immobilie tatsächlich Hauptwohnsitz war und wann dieser aufgegeben wurde. Die Steuerbefreiung kann vollständig greifen, sie kann aber auch an einem zu späten Verkauf scheitern.
Praktisch besonders heikel wird es, wenn die Ehefrau mit den Kindern auszieht und die Eigentumswohnung danach leer steht. Viele glauben dann: „Wir haben dort jahrelang gewohnt, also wird das schon passen.“ Das ist zu kurz gedacht. Wer die sogenannte 2-Jahres-Variante nutzen will, muss nicht nur mindestens zwei Jahre durchgehend dort den Hauptwohnsitz gehabt haben. Der Verkauf muss auch in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Aufgabe dieses Hauptwohnsitzes stehen.
Welche Regeln wirklich zählen — ohne Steuerjargon
§ 30 EStG regelt die Immobilienertragsteuer bei privaten Grundstücksverkäufen. Grundsätzlich werden 30 % vom Veräußerungsgewinn fällig.
§ 30 Abs 2 Z 1 EStG enthält die Hauptwohnsitzbefreiung. Sie befreit den Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung samt Grund bis 1.000 m² unter bestimmten Voraussetzungen von der ImmoESt.
Die erste Variante ist die „2 Jahre durchgehend“-Regel: Die Immobilie muss ab Anschaffung bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre ununterbrochen Hauptwohnsitz gewesen sein, und dieser Hauptwohnsitz wird mit dem Verkauf aufgegeben.
Die zweite Variante ist die „5 aus 10“-Regel: Innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf muss die Immobilie mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz gewesen sein. Diese Variante ist oft entscheidend, wenn nach der Scheidung ein Ehegatte die Liegenschaft übernimmt und erst Jahre später verkauft.
Die Grenze von 1.000 m² ist kein Detail. Befreit ist nur jener Grund und Boden, der üblicherweise dem Wohnzweck dient, und eben nur bis zu 1.000 m². Bei größeren Liegenschaften kann der darüber hinausgehende Teil steuerpflichtig sein.
§§ 81 ff EheG regeln die Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der Ersparnisse. Wird die Immobilie im Scheidungsvergleich oder durch gerichtliche Aufteilung einem Ehegatten übertragen, ist diese Übertragung einkommensteuerlich in der Regel unentgeltlich. Das heißt: Im Zeitpunkt der Übertragung fällt normalerweise keine ImmoESt an.
Das wird oft missverstanden. Steuerfrei ist damit nicht automatisch auch der spätere Verkauf durch den Ehegatten, der übernommen hat. Dieser spätere Verkauf wird wieder nach den allgemeinen Regeln geprüft.
§§ 138 ff ABGB betreffen die Obsorge. Für die Steuer sind diese Bestimmungen nicht direkt ausschlaggebend, sie beeinflussen aber oft, wo der tatsächliche Lebensmittelpunkt der Kinder und eines Elternteils liegt — und damit auch die Frage des Hauptwohnsitzes.
Das AußStrG ist das Verfahrensrecht für das Aufteilungsverfahren. Für Betroffene ist vor allem relevant, dass die Aufteilung nicht nur inhaltlich, sondern auch zeitlich sauber organisiert werden muss.
Der Scheidungsvergleich löst das Eigentum — aber nicht automatisch die Steuerfrage
Ein Mann übernimmt 2023 im Scheidungsvergleich das gemeinsame Reihenhaus. Die Frau erhält eine Ausgleichszahlung. Beide sind erleichtert: kein sofortiger Verkauf, kein Streit mit den Kindern über einen Umzug. Steuerlich ist diese Übertragung meist unproblematisch.
Die eigentliche Frage kommt später. Wenn der Mann 2025 oder 2026 verkaufen will, zählt nicht bloß, dass er das Haus „aus der Scheidung heraus“ erhalten hat. Dann wird geprüft, ob die Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung zu diesem späteren Verkaufszeitpunkt erfüllt sind.
Hat er dort von 2016 bis 2022 gewohnt und bleibt nach der Übernahme noch bis 2025 im Haus, ist die Lage häufig gut: Innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf bestand über mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz. Dann kann die „5 aus 10“-Befreiung greifen.
Die gleiche Geschichte kippt, wenn die Wohnzeiten kürzer sind. Hat er nur von 2019 bis 2022 dort gelebt, danach nicht mehr, und verkauft erst 2026, fehlen die erforderlichen fünf Jahre. Die Folge kann eine erhebliche ImmoESt-Belastung sein.
Zehn Monate können reichen — 28 Monate oft nicht mehr
Besonders oft wird die Frist nach dem Auszug falsch eingeschätzt. Eine Ehefrau zieht am 1.3.2024 mit den Kindern aus der Eigentumswohnung aus. Seit 2019 hatte sie dort ununterbrochen ihren Hauptwohnsitz.
Wird die Wohnung am 15.1.2025 verkauft, also rund zehneinhalb Monate nach dem Auszug, ist die Hauptwohnsitzbefreiung nach der 2-Jahres-Variante regelmäßig noch erreichbar. Der Verkauf steht noch in einem zeitnahen Zusammenhang mit der Aufgabe des Hauptwohnsitzes.
Wird dieselbe Wohnung aber erst am 30.6.2026 verkauft, also rund 28 Monate später, wird es kritisch. Ohne konkrete und belegbare Gründe für die Verzögerung — etwa eine notwendige Sanierung, nachweislich schwierige Vermarktung oder andere sachliche Hindernisse — kann das erforderliche Naheverhältnis fehlen. Dann fällt trotz jahrelanger Eigennutzung ImmoESt an.
Wichtig ist auch der richtige Stichtag: Maßgeblich ist in der Regel der Abschluss des verbindlichen Kaufvertrags, nicht die spätere Grundbuchseintragung oder die Übergabe. Wer hier um wenige Wochen falsch plant, kann eine Befreiung verlieren.
Großes Grundstück, Arbeitszimmer, Einliegerwohnung: Die Befreiung ist oft nur teilweise da
Bei einem Familienheim auf 1.800 m² Grund greift die Hauptwohnsitzbefreiung nicht automatisch für die gesamte Fläche. Grundsätzlich umfasst sie das Gebäude samt Grund bis 1.000 m². Die restlichen 800 m² sind im Regelfall gesondert zu betrachten und häufig steuerpflichtig.
Das überrascht viele Eigentümer, weil sie das gesamte Grundstück seit Jahren als „Haus mit Garten“ wahrnehmen. Steuerlich wird aber genauer hingesehen. Vor allem bei großen Liegenschaften kann der übersteigende Teil eine spürbare Steuerlast auslösen.
Noch komplizierter wird es bei gemischter Nutzung. Eine separat vermietete Einliegerwohnung oder ein betrieblich genutzter Bereich, etwa ein dauerhaftes Arbeitszimmer mit klarer beruflicher Zuordnung oder eine Praxis, kann dazu führen, dass die Befreiung nur anteilig greift. Dann bleibt der Wohnteil begünstigt, während der vermietete oder betriebliche Anteil steuerpflichtig ist.
Fünf Fehler, die bei Trennung und Verkauf regelmäßig Geld kosten
- „Der Meldezettel wird schon genügen“: Entscheidend ist der tatsächliche Mittelpunkt der Lebensinteressen, nicht nur die formelle Meldung.
- Zu langes Zuwarten nach dem Auszug: Wer leerstehende Wohnung oder Haus erst viel später verkauft, verliert oft die 2-Jahres-Variante.
- Steuer im Scheidungsvergleich nicht mitdenken: Die Eigentumsübertragung ist meist nicht das Ende der Prüfung, sondern der Anfang für den späteren Verkäufer.
- Die 1.000-m²-Grenze übersehen: Große Grundstücke sind nicht automatisch vollständig steuerfrei.
- Gemischte Nutzung ignorieren: Vermietete oder betrieblich genutzte Teile können aus der Befreiung herausfallen.
Diese Fristen sollte man nicht „irgendwann später“ prüfen
- 2 Jahre durchgehend: Hauptwohnsitz ab Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre ununterbrochen.
- Zeitnah nach Auszug verkaufen: In der Praxis ist ein Verkauf binnen etwa einem Jahr meist unproblematischer; mit guter Begründung können auch längere Zeiträume noch vertretbar sein, sicher ist das aber nicht.
- 5 aus 10 Jahre: Innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf müssen fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz vorliegen.
- 1 Jahr für den Aufteilungsantrag: Nach rechtskräftiger Scheidung ist für die gerichtliche Aufteilung nach §§ 81 ff EheG grundsätzlich binnen eines Jahres vorzugehen.
Checkliste vor Vergleich, Auszug oder Verkauf
- Wohnzeiten beider Ehegatten exakt notieren: Einzug, Auszug, durchgehende Nutzung.
- Nicht nur Meldedaten sammeln, sondern echte Nachweise zum Lebensmittelpunkt sichern.
- Vor dem Scheidungsvergleich prüfen, wer die Immobilie übernimmt und wann ein Verkauf realistisch geplant ist.
- Bei leerstehender Immobilie Verkaufsbemühungen dokumentieren: Maklerauftrag, Inserate, Besichtigungen, Absagen.
- Bei Verzögerungen Gründe aufbewahren: Sanierung, Finanzierungshindernisse, behördliche Themen.
- Bei Grundstücken über 1.000 m² und bei vermieteten oder betrieblich genutzten Teilen die Steuerfrage gesondert prüfen.
- Den maßgeblichen Zeitpunkt des verbindlichen Kaufvertrags im Blick behalten.
FAQ: Was Betroffene dazu tatsächlich googeln
Wie lange darf meine Wohnung nach dem Auszug leer stehen, ohne dass die Hauptwohnsitzbefreiung verloren geht?
Eine starre gesetzliche Monatsfrist steht nicht im Gesetz. In der Praxis wird aber verlangt, dass der Verkauf in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Aufgabe des Hauptwohnsitzes erfolgt. Ein Zeitraum von rund einem Jahr ist deutlich leichter argumentierbar als zwei Jahre oder mehr. Wenn es länger dauert, sollten die Gründe dafür sauber dokumentiert sein.
Bekommt mein Ex-Mann beim späteren Verkauf die Steuerbefreiung, wenn er das Haus im Scheidungsvergleich übernommen hat?
Nicht automatisch. Die Übernahme im Scheidungsvergleich ist meist im Übertragungszeitpunkt nicht ImmoESt-pflichtig. Beim späteren Verkauf wird aber neu geprüft, ob die Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt sind, etwa nach der 2-Jahres- oder 5-aus-10-Variante. Entscheidend sind also die tatsächlichen Wohnzeiten und der Verkaufszeitpunkt.
Gilt die Hauptwohnsitzbefreiung auch für meinen großen Garten mit 1.800 m²?
Nicht vollständig. Begünstigt ist grundsätzlich das Eigenheim oder die Eigentumswohnung samt Grund und Boden bis 1.000 m². Der darüber hinausgehende Teil ist meist gesondert zu beurteilen und häufig steuerpflichtig. Gerade bei großen Liegenschaften sollte vor dem Verkauf genau gerechnet werden.
Reicht es, wenn ich dort gemeldet war, auch wenn ich wegen der Trennung schon viel bei meinen Eltern oder beim neuen Partner war?
Nein. Der Meldezettel ist nur ein Indiz. Ausschlaggebend ist, wo sich Ihr tatsächlicher Lebensmittelpunkt befand. Wenn die tatsächlichen Lebensverhältnisse nicht zur Meldung passen, kann die Hauptwohnsitzbefreiung versagt werden.
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