Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG: Scheidung
Scheidung, Hausverkauf, ImmoESt: Wann der Verkauf steuerfrei bleibt – und wann ein paar Wochen zu früh teuer werden
Der Kaufvertrag ist fast fertig, die Scheidung läuft, und dann taucht plötzlich eine Frage auf, die im Vergleich oft übersehen wird: Fällt auf den Hausverkauf Immobilienertragsteuer an – oder greift die Hauptwohnsitzbefreiung?
Gerade bei Trennung und Scheidung geht es selten nur um die Aufteilung „wer bekommt was“. Oft steht auch im Raum, ob das Haus verkauft wird, ob ein Ehepartner den Anteil des anderen übernimmt oder ob die Kinder vorerst im bisherigen Zuhause bleiben. Die steuerliche Folge kann erheblich sein. Entscheidend ist nicht nur, wem die Immobilie gehört, sondern vor allem, wer dort wann tatsächlich seinen Hauptwohnsitz hatte, wann verkauft wird und wie die Übertragung rechtlich gestaltet ist.
Wenn einer auszieht und der andere mit den Kindern bleibt, beginnt die Fristenfrage
Ein typischer Fall: Die Ehefrau bleibt mit den Kindern im Einfamilienhaus, der Mann zieht in eine Mietwohnung. Beide sind zur Hälfte Eigentümer. Zunächst wird nichts verkauft, weil die Kinder in ihrer gewohnten Umgebung bleiben sollen. Zwei oder drei Jahre später soll das Haus an einen Dritten verkauft werden, der Erlös wird geteilt.
Genau in dieser Konstellation prüfen viele nur, ob „das Familienhaus ja immer Hauptwohnsitz war“. Das reicht nicht. Für die Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG wird bei jedem Miteigentümer getrennt geprüft, ob die Voraussetzungen erfüllt sind. Der ausgezogene Ehepartner kann die Befreiung verlieren, obwohl der andere noch dort wohnt. Umgekehrt kann auch ein schon länger ausgezogener Ehepartner noch steuerfrei sein, wenn die sogenannte 5-aus-10-Jahres-Regel erfüllt ist.
Die zwei Wege zur Steuerfreiheit – aber nicht für beide automatisch
§ 30 EStG regelt die Immobilienertragsteuer bei privaten Grundstücksverkäufen. Wird eine Immobilie entgeltlich verkauft und greift keine Befreiung, ist der Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig; der besondere Steuersatz nach § 30a EStG beträgt derzeit 30 %.
Die wichtigste Ausnahme ist die Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG. Sie funktioniert auf zwei Arten:
- 2-Jahres-Regel: Der Verkäufer muss die Wohnung oder das Haus ab Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt haben und den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgeben.
- 5-aus-10-Regel: Innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf müssen insgesamt mindestens fünf Jahre Hauptwohnsitz vorgelegen haben; auch hier muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden.
„Hauptwohnsitz“ bedeutet nicht bloß Meldeadresse. Nach dem Meldegesetz ist entscheidend, wo der Mittelpunkt der Lebensinteressen liegt. Die Meldung ist ein starkes Indiz, aber nicht der alleinige Beweis. Wer dort wirklich lebt, zeigt sich oft an Alltagsumständen: wo die Kinder zur Schule gehen, wo der Arbeitsweg beginnt, welche Adresse gegenüber Behörden, Ärzten oder Versicherungen verwendet wird.
Ein paar Wochen Unterschied können mehrere tausend Euro ausmachen
Besonders heikel sind Fälle, in denen die Zweijahresfrist knapp verfehlt wird. Ein Paar kauft etwa am 1.4.2024 eine Eigentumswohnung. Anfang 2026 kommt es zur Trennung, der Mann zieht aus, die Frau bleibt vorerst in der Wohnung. Der Verkauf an Dritte ist für den 15.3.2026 geplant.
Hier liegt der Fehler oft im Timing. Maßgeblich ist regelmäßig der Abschluss des Kaufvertrags, nicht die spätere Übergabe. Wird bereits Mitte März 2026 unterschrieben, sind seit dem Erwerb noch keine zwei vollen Jahre vergangen. Für die Frau kann die Befreiung deshalb scheitern, obwohl sie durchgehend dort gewohnt hat. Würde der Verkauf erst nach dem 1.4.2026 abgeschlossen, wäre die 2-Jahres-Regel erfüllt.
Für den Mann ist die Lage anders: Weil er vor Ablauf der zwei Jahre ausgezogen ist, scheidet die 2-Jahres-Regel meist aus. Ob er später über die 5-aus-10-Regel steuerfrei verkauft, hängt davon ab, ob sich insgesamt noch fünf Hauptwohnsitzjahre innerhalb des Zehnjahresfensters ausgehen.
Auch nach dem Auszug kann die Befreiung noch möglich sein
Ein anderer Fall zeigt, warum ein früherer Auszug nicht automatisch steuerpflichtig macht: Der Mann lebt von 2016 bis 2021 mit Hauptwohnsitz im Haus, zieht dann aus, die Frau und die Kinder bleiben. Verkauft wird im Juni 2026.
Für den Mann kann die Hauptwohnsitzbefreiung trotzdem greifen. Innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf – also von 2016 bis 2026 – hat er fünf Jahre Hauptwohnsitz im Haus gehabt. Die 5-aus-10-Regel ist damit erfüllt. Die Frau erfüllt sie in dieser Konstellation regelmäßig ebenfalls, weil sie durchgehend dort geblieben ist und den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgibt.
Wichtig ist aber ein oft übersehener Zusatz: Die Befreiung umfasst bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen den Grund und Boden typischerweise nur bis 1.000 m². Hat das Haus einen Garten mit insgesamt 2.000 m², ist die gesamte Fläche nicht automatisch steuerfrei. Der übersteigende Teil kann anteilig steuerpflichtig sein.
Was im Scheidungsvergleich steht, entscheidet oft mit über die Steuer
§§ 81 ff EheG regeln die Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse. Dazu gehören in der Praxis häufig Eigentumswohnungen, Häuser oder Miteigentumsanteile. Das AußStrG bestimmt das gerichtliche Verfahren, wenn über die Aufteilung gestritten wird.
Für die Steuer ist ein Grundsatz besonders wichtig: Übertragungen im Rahmen der Aufteilung nach §§ 81 ff EheG sind regelmäßig keine einkommensteuerpflichtigen Veräußerungen. Wenn also im Scheidungsvergleich festgelegt wird, dass die Ehefrau ihren Hälfteanteil an der Wohnung an den Mann überträgt und dieser eine Ausgleichszahlung leistet, fällt dadurch meist nicht schon ImmoESt an.
Anders kann es aussehen, wenn die Übertragung nicht sauber als Teil der Aufteilung gestaltet ist, sondern wirtschaftlich wie ein isolierter Kauf des Miteigentumsanteils wirkt. Dann stellt sich die Frage, ob eine entgeltliche Veräußerung vorliegt. Genau deshalb muss die Formulierung im Vergleich präzise sein. Der Unterschied zwischen „Übernahme im Rahmen der Aufteilung“ und „Verkauf des Hälfteanteils“ ist nicht nur sprachlich relevant.
Später, beim Verkauf an einen Dritten, wird erneut geprüft. Der Ehepartner, der die Immobilie übernommen hat, muss dann seine eigenen Hauptwohnsitzzeiten nachweisen. Frühere gemeinsame Nutzung hilft nur, wenn die gesetzlichen Zeitmodelle bei ihm tatsächlich erfüllt sind.
Diese Fehler sieht man in der Praxis besonders oft
- Meldezettel mit Hauptwohnsitz gleichsetzen: Die Meldung hilft, ersetzt aber nicht den Nachweis der tatsächlichen Lebensmitte.
- Den falschen Stichtag annehmen: Nicht der Auszug, nicht die Schlüsselübergabe, sondern meist der Zeitpunkt des Kaufvertrags ist entscheidend.
- Miteigentum pauschal behandeln: Jeder Eigentümer wird steuerlich gesondert geprüft. Für einen kann die Befreiung greifen, für den anderen nicht.
- Die 1.000-m²-Grenze übersehen: Bei großen Liegenschaften ist oft nur ein Teil des Grundes steuerfrei.
- Zwischenlösung vermieten und später verkaufen: Eine Vermietung kann die 2-Jahres-Regel zerstören und verändert die Ausgangslage erheblich.
- Übertragung an den Ex-Partner falsch dokumentieren: Ob Aufteilung oder entgeltlicher Verkauf vorliegt, muss aus der Vereinbarung klar hervorgehen.
- Belege erst suchen, wenn das Finanzamt fragt: Abmeldungen, Übergabeprotokolle, Energieabrechnungen und Nutzungsnachweise sollten früh gesichert werden.
Diese Fristen sollte man nicht nebenbei laufen lassen
- 2 Jahre ab Anschaffung: Für die erste Variante der Hauptwohnsitzbefreiung muss die Nutzung ab Erwerb bis zum Verkauf durchgehend vorliegen.
- 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre: Diese zweite Variante rettet viele Fälle nach früherem Auszug, aber nur solange das Zeitfenster noch offen ist.
- 1 Jahr nach Rechtskraft der Scheidung: Für Anträge auf Aufteilung nach §§ 81 ff EheG ist diese Frist zentral. Wer sie versäumt, verliert oft Gestaltungsspielraum und gerät leichter in einen schnellen, ungünstigen Verkauf.
Checkliste vor Verkauf oder Übernahme der Immobilie
- Eigentumsverhältnisse und Zeitpunkt des Erwerbs genau feststellen.
- Für jeden Ehepartner getrennt prüfen: Wann bestand tatsächlich Hauptwohnsitz?
- Verkaufstermin nicht nur nach Marktpreis, sondern auch nach steuerlichen Fristen planen.
- Bei Übernahme durch einen Ehepartner klären, ob die Regelung ausdrücklich im Rahmen der Aufteilung nach §§ 81 ff EheG erfolgt.
- Grundstücksgröße und etwaige betriebliche oder vermietete Teile gesondert prüfen.
- Nachweise zur Nutzung sammeln: Meldedaten, Rechnungen, Schulunterlagen der Kinder, Abmeldung, Übergabeprotokolle.
- Die zivilrechtliche Gestaltung und die steuerliche Umsetzung gemeinsam abstimmen.
FAQ: Die Fragen, die bei Haus und Scheidung am häufigsten auftauchen
Wir haben das Haus gemeinsam gekauft, mein Ex ist aber vor vier Jahren ausgezogen. Kann sein Anteil trotzdem steuerfrei sein?
Ja, das ist möglich. Entscheidend ist, ob er innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf insgesamt mindestens fünf Jahre dort seinen Hauptwohnsitz hatte. Trifft das zu und wird der Hauptwohnsitz steuerlich relevant aufgegeben, kann die 5-aus-10-Regel greifen. Die Prüfung erfolgt für seinen Anteil getrennt von Ihrem Anteil.
Reicht der Meldezettel als Beweis, dass ich dort Hauptwohnsitz hatte?
Nein. Die Meldung ist ein wichtiges Indiz, aber nicht der einzige Maßstab. Wenn das Finanzamt Zweifel hat, zählen die tatsächlichen Lebensverhältnisse: wo Sie gewohnt, gearbeitet und Ihren Alltag verbracht haben. Gerade nach Trennungen sollte man zusätzliche Nachweise geordnet bereithalten.
Muss ich ImmoESt zahlen, wenn ich meinen Hälfteanteil im Scheidungsvergleich an meinen Ex-Mann übertrage?
Wenn die Übertragung Teil der Vermögensaufteilung nach §§ 81 ff EheG ist, liegt regelmäßig keine einkommensteuerpflichtige Veräußerung vor. Das ist etwas anderes als ein bloßer Verkauf des Anteils außerhalb der Aufteilungsregelung. Deshalb kommt es stark auf die rechtliche Ausgestaltung des Vergleichs an. Die Ausgleichszahlung allein macht die Übertragung nicht automatisch steuerpflichtig.
Unser Grundstück hat 2.000 m². Ist bei Hauptwohnsitz dann wirklich alles steuerfrei?
Nicht zwingend. Die Hauptwohnsitzbefreiung erfasst den Grund und Boden in der Regel nur bis 1.000 m². Für die darüber hinausgehende Fläche kann anteilig Steuer anfallen. Bei größeren Grundstücken sollte die Flächenfrage daher vor dem Verkauf genau geprüft werden.
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